10月20日，仲量联行发布2026年第三季度北京房地产市场回顾。2026年第三季度，北京办公楼市场迎来四个甲级项目集中入市，东西部复苏节奏分化。投资市场表现平稳，内资险资与产业资本延续主导。零售地产业态加速迭代，“新鲜零食”赛道崛起并有效带动客流。工业物流市场需求显著回暖，净吸纳量创近三年单季新高。

仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“北京商办市场已超越单纯的物理空间属性，成为承载科技创新、产业升级与城市动能转换的核心载体。尽管面临阶段性去化压力，但在总部经济与新质产业的双引擎引领下，北京办公楼市场展现出强劲的基本面韧性。”

办公楼与投资市场：供应高峰下韧性凸显，存量置换支撑活跃度回升

三季度北京办公楼租赁活跃度小幅回升，整层及以上大面积成交显著增多。需求端主要体现为存量升级置换，租户多从乙级或普通甲级项目向CBD新增供应及优质存量迁移。新租及扩张需求集中于中关村，主要由前沿科技企业支撑。部分入驻率回升的业主借此优化租户结构，提高准入门槛以增强资产稳定性。

供应方面，CBD核心区四个新项目集中入市，全市空置率环比上升2.4个百分点至17.1%。部分新项目预租阶段已锁定主力租户，但仍面临去化压力。望京区域年内仍有约20万平方米甲级办公楼待入市，预计年末空置率走势仍将承压。

投资市场三季度表现平稳。最受瞩目交易为丽泽通用时代中心办公楼项目转让：中信证券以75.4亿元受让北京通产时代商业管理有限公司100%股权及相关债权，核心资产总建筑面积约18.5万平方米。原始权益人中国通用技术集团保留物业使用权，中信证券通过类REITs工具实现资产盘活，为央企存量资产证券化提供重要参考。买家结构上，内资险资与产业资本延续主导，险资配置动作较为活跃，自用型买家持续释放布局意愿。仲量联行徐茜茜表示：“金融机构与科技企业对核心区优质办公资产的配置需求仍在延续。”

零售与物流仓储市场：新鲜零食赛道崛起，物流净吸纳量创近三年新高

零售业态加速迭代。1月至8月全市社会消费品零售总额同比下降2.1%，传统超市向精品化、独立化细分业态转型。“新鲜零食”赛道迅速崛起，清山森及大口兽等品牌三季度首次进京并密集拓店；原超市空置面积逐渐被具备IP属性的主题美食广场取代，成为购物中心引流新引擎。

供应端，望京V-Hub改造升级后开业，客流表现优异；昌平保利时光里首期购物中心同步开业。得益于可观的开业率，市区及郊区空置率均小幅下降0.4个百分点，分别录得6.3%和9.0%。未来12个月，东外39Mall年底开业，太古坊二期和华润万象城明年陆续亮相，将以首店品牌与前沿业态为市场注入新活力。仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“北京零售市场正通过业态创新与运营升级寻找新平衡，具备内容策划能力与灵活调整机制的项目将更具韧性。”

工业物流市场三季度需求明显回暖。制造业租户加快仓储设施升级，将原厂房仓储搬迁至高标仓，贡献大面积成交；新鲜零食及生鲜电商租户亦因业务扩展增加租赁面积。三季度全市净吸纳量录得约217,000平方米，为近三年半以来最高单季水平，去化动能得到修复。零售新业态扩张与物流需求回暖形成联动，新鲜零食赛道正同时激活零售与仓储两端需求。平谷凭借租金竞争力与优质硬件吸纳大部分新增需求，去化表现领先全市。

供应端，三季度平谷及顺义三个新项目入市，合计贡献约363,000平方米新增供应。在存量去化节奏稳定支撑下，全市空置率仅环比上升0.6个百分点至32.2%，整体可控。受需求改善带动，全市平均租金环比下降3.7%，跌幅较上季度收窄2.2个百分点。业主除租金折扣外，亦积极提供定制化服务方案以提升去化效率。

展望后市，纪明表示：“供应端压力依然不容忽视。今明两年将是本轮供应周期的最后高峰，年均新增供应预计超过65万平方米，全市空置率或将因此承压上行。在此背景下，预计业主将延续灵活的租赁政策。”