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编者按：在传统的交易观念里，“一手交钱，一手交货”是再正常不过的。但涉及到二手房的买卖，却往往存在着卖方尚未还清购房贷款的问题。除了通过第三方“赎楼”，是否能有一种更加高效、安全且低成本的方式？
近日，自然资源部、银保监会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，提出以点带面，积极做好“带押过户”。此前已经在多地积累了丰富实践经验的“带押过户”创新举措，有望在全国范围内实现常态化开展。那么，什么是“带押过户”？哪些地方的房产可以“带押过户”？
一、什么是“带押过户”？
“带押过户”是对于上市交易、存在抵押的房产，无需提前还清贷款、无需垫付资金以解除抵押，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。
在传统的二手房交易过程中，若二手房贷款尚未结清，需要卖方提前筹集资金还清贷款，即“赎楼”，通过“赎楼”解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。若交易方“赎楼”资金不够，还需借助于“过桥垫资服务”。在红网“问政湖南”“百姓呼声”平台，有市民呼吁推广“带押过户”，进而减免“过桥费”的声音。
不仅有“过桥费”，在前期金融315的报道中，红网还关注到房产经纪关联公司捆绑收取数千元贷额额度费的现象。这些现象无疑推高了二手房交易的成本。
二、目前，哪些地方的房产可以“带押过户”？长沙的房产可以吗？
目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”。
其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等地已经全面开展。各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。
此前，针对长沙市民关注“带押过户”政策，2月8日，长沙市住建局在红网《问政湖南》平台回复网友称，“目前长沙相关部门正在组织研究‘带押过户’政策，政策制定实施情况会向社会公开。”
事实上，长沙已有银行试水二手房“带押过户”。湖南建行通过办理“存房转贷通”业务，帮助市民完成了二手房交易。不过，在上述成功案例中，二手房交易双方均是在同一银行办理房贷业务。
三、“带押过户”有哪些优势？
1、可以缩短交易周期。“带押过户”有望大幅缩短交易时间，有利于有置换改善需求的人尽快收回资金。
2、可以节省“过桥资金”成本。对于原来需要借钱垫款偿还房贷的人来说，“带押过户”可以节省一大笔“过桥资金”成本，也降低了市场上“过桥资金”这个灰色地带可能带来的风险。
3、能够盘活二手房市场。政策有助于加快换房需求入市，对提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可进一步促进房地产市场良性循环。
四、对买卖双方来说，“带押过户”有潜在风险吗？
“带押过户”是一种房地产交易模式的创新，而新机制往往带来新情况和新问题。在享受“带押过户”带来的便捷与高效的同时，买卖双方仍需警惕哪些新的潜在风险？
业内专家认为，对买方而言，风险点在于交易期间房屋被查封。
交易过程卖方抵押解除前，若卖方出现无法偿还到期债务的情况，银行有权要求查封、拍卖、变卖房屋，这将对买方造成不利影响。此时，买方的购房款可通过公证处提存专用账户原路返还，但是解除买卖合同较复杂，需耗费大量时间。
对卖方而言，风险点在于提前偿还贷款的可能性。
交易过程中卖方抵押解除前，若房屋出现重大且不可挽回的价值损失，触发银行提前还款的情形，卖方贷款将加速到期，从而导致其承受较大的还贷压力。
而据中国网报道，二手房“带押过户”模式下，买卖双方还需警惕这两方面的风险：
一个方面是，“实施带押过户后，虽然购房人成了新房主，但是刚开始老抵押并未注销，房屋依旧是老抵押的抵押物。购房人接着用房屋办理按揭贷款，在房屋上设定新的抵押，用新抵押来的贷款优先偿还之前老抵押所对应的债权。相关债务还清后，原房主的老抵押也就注销了，而之前的抵押权人银行也实现了债权。购房人作为新房主，开始偿还新抵押所对应的按揭贷款。”
在这一过程中，“带押过户”需要卖方、买方、不动产登记部门和银行这四方主体密切配合、无缝衔接，任何一个主体都必须及时到位，避免出现一些不必要的时间差。对于购房人而言，虽然可以实现过户，但是可能在一定期限内，自己所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务承担抵押担保责任。如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种‘不安全’状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。
另一个方面的风险是，“带押过户”如果是跨银行操作，难度会更高。老抵押和新抵押如果是同一个银行，相对好操作，如果不是同一个银行就相对比较麻烦。没有老抵押银行的同意，是无法实现带押过户的。而新按揭贷款如何保证老抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，都需要银行做好细节控制。
需要特别强调的一点是，购房者务必注意核实拟购买的房屋“是否可以”带押过户。因为根据《民法典》相关规定，虽然抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是“当事人另有约定的，按照其约定。”
即使是在可以带押过户的城市，也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候，明确约定了不能转让，则约定优先。
（本文内容综合来源于中国银行保险监督管理委员会网站、中国新闻网、中国网）
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来源：红网
作者：李雅婷
编辑：李雨沁
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