基本案情
被告何某系许昌市某小区业主,房屋面积为114.27平方米。2020年6月10日,被告与原告河南某公司签订《前期物业服务协议》,对小区物业管理服务的内容、物业管理服务费用、代收代缴收费服务、违约责任等进行了约定。后河南某公司在提供物业服务的过程中,存在对公共设施设备道路维修养护不及时、小区道路积水清理不及时、绿化养护不及时、楼道垃圾清理不及时等问题,何某自2022年7月1日起未按照合同约定向原告交物业费和垃圾处理费。河南某公司通过张贴催收单等方式向被告催交,被告仍不交纳。2023年12月,原告河南某公司以与被告何某存在物业服务合同纠纷为由,向许昌市魏都区人民法院起诉,被告何某提出反诉,法院合并审理。
裁判结果
法院经审理认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告河南某公司在提供物业服务的过程中确实存在履行瑕疵,但是该瑕疵不属于根本违约,被告何某作为业主,不能以此为由拒绝交纳物业费。法院酌定被告何某承担80%的物业费及垃圾处理费。被告并非故意不交纳物业费,因此,对于原告诉请被告支付违约金的诉讼请求,法院不予支持。最终,法院作出判决:被告何某向原告河南某公司支付物业费及垃圾处理费1839.2元;驳回原告河南某公司的其他诉讼请求;驳回被告何某的反诉请求。判决后,双方当事人均未上诉。
法官说法
根据民法典的规定,物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
本案中,原、被告签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示,不违反法律强制性规定,合同合法有效,对双方均具有约束力。原告依约提供了物业服务,被告应按约定交纳物业费。结合原、被告提交的证据,原告在提供物业服务的过程中确实存在履行瑕疵,但是该瑕疵不属于根本违约,业主不能以此为由拒绝交纳物业费。
物业服务合同作为长期继续性合同,具有长期性和多样性的特点,暂时的状态不能反映真实的物业服务水平,业主不能以物业服务中的瑕疵而否认所有物业服务。为了督促原告提高服务管理水平,及时履行公共设施设备维修、垃圾清运、道路维修等义务,法院酌定被告何某承担80%的物业费及垃圾处理费。物业公司需要提高人员的管理水平,物业服务虽不能做到时刻保持卫生清洁等,但应当加大巡查力度。业主发现物业服务存在问题后要及时向物业公司反馈,物业公司应当及时处理,双方共同维护小区的整体环境。
来源:河南法制报
作者:赵萍 岳美贤
编辑:李雅婷 实习生 刘媛