中新经纬8月12日电 据微信号“中指研究院”12日消息，重点城市二手房市场延续“以价换量”态势，成交量维持一定规模，7月北京、成都二手房成交量创近一年以来月度新高。

中指研究院称，5.17新政以来重点城市房地产市场出现好转迹象，随着政策效果有所减弱以及市场传统淡季来临，新房成交再次出现回落，但核心城市二手房市场保持一定活跃度。基于近期二手房数据走势，剖析市场特征，主要有三点结论：

一是重点城市二手房市场延续“以价换量”态势，成交量维持一定规模，7月北京、成都二手房成交量创近一年以来月度新高。

二是刚需客户入场，二季度北京、上海300万以下二手房成交套数同比明显增长、占比提升，核心区低总价、小户型二手房价格已具备吸引力。

三是核心城市二手房成交放量显示出短期购房需求在政策带动下入市节奏加快，但新房市场仍承压，背后反映出当前二手房与新房市场之间置换传导效应减弱，替代效应增强。5.17政策落地已有近3个月，8月二手房市场能否延续高成交仍待观察，短期新房市场筑底行情预计将持续。

根据中指数据，2024年1-7月，重点15城二手房住宅成交59.0万套，同比下降2.8%，7月成交9.9万套，环比增长2.9%，同比增长42.5%。价格方面，根据中指百城价格指数，2024年7月，百城二手住宅均价环比下跌0.74%，已连续27个月环比下跌，同比下跌6.58%。

分城市看，7月，多数城市二手房成交同比增长，深圳、杭州增幅均超100%，北京、烟台增幅超50%。其中北京、成都7月成交量均为近一年以来月度最高水平，上海二手房成交量环比虽有回落，但仍维持在较高水平。累计来看，1-7月，上海、深圳、杭州、青岛、海口同比增长，其余城市累计同比仍下降。价格方面，各重点城市二手住宅价格同比均下跌，短期来看，二手房市场以价换量态势仍将延续。

中指研究院表示，二手房更加契合刚需客户的“总价不高、即时可住”等刚性需求特征，随着二手房价格持续下跌，二手房性价比开始显现，北京、上海等部分核心城市刚需客群开始进入二手房市场。数据显示，北京二季度300万以下二手住宅成交同比增长51.1%，占比较去年同期提升9.0个百分点至30.8%；上海二季度300万以下二手住宅成交同比增长90.7%，占比较去年同期提升13.3个百分点至40.7%。

中指研究院提到，从重点城市成交看，1-7月，二手房市场表现普遍优于新房：上海、深圳、杭州、青岛二手房同比均增长，新房同比下降；北京、南京、成都、佛山二手房累计降幅在一成左右，新房销售累计降幅均超三成。

中指研究院分析，当前二手房与新房市场之间置换传导效应减弱，替代效应增强，分流了部分购房需求。究其原因，一是新房供给结构影响，经过多年发展，不少核心城市二手房成交量已超过新房市场，新房供给逐步郊区化；二是居民置业对新房交付仍有一定担忧，首选更倾向现房；三是在经济运行压力加大、房价仍有下行预期的背景下，部分业主降价出售住房以回笼资金，短期内不再进入新房市场进行改善，这也减弱了二手房与新房市场之间的传导效应。

中指研究院称，整体来看，当前核心城市二手房市场仍处放量过程，其中部分核心城市老破小价格调整至刚需客户心理预期，这些房源性价比相对较高，是二手房市场活跃度重要支撑，短期供求双方博弈仍持续，二手房市场整体或延续“以价换量”态势；但同时，二手房对新房市场形成分流，新房市场短期内仍面临较大下行压力，“楼市见底”仍需时间。