红网时刻新闻8月20日讯（记者 岳瑾）哪些情形可以“应急使用”物业维修资金？物业服务人、业主委员会、业主分别承担怎样的组织实施义务？工程竣工验收结算后，如何划转拨付？日前，《长沙市物业专项维修资金使用实施细则（试行）》（以下简称《细则》）正式印发，就相关使用范围、流程、主体责任等问题进行了明确。

电梯、消防等紧急情况可“应急使用”

近年来，长沙市物业维修资金使用量逐年攀升。此次出台的《细则》，旨在进一步规范物业维修资金使用管理，明确物业维修资金使用相关主体职责，保障物业共有部分的维修和正常使用，维护物业维修资金所有者的合法权益。

据介绍，物业专项维修资金使用，分为一般使用和应急使用。其中，应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行物业共有部分维修的紧急情况，采用事前不用表决、事中进行公告、事后再行公示的方式使用物业专项维修资金。

《细则》规定，应急使用物业专项维修资金具体包括电梯、消防系统、电力系统、供水系统、排水系统、屋面外墙防水、外墙饰面等“可直观认定的”等情形，比如电梯钢丝绳出现断裂、断股，限速器钢丝绳断股，水泵锈坏、管道破损严重，供电主线路破损、烧坏造成停电或者漏电，塌陷、堵塞、破裂，外墙、屋顶防水开裂，玻璃幕墙炸裂等；或经具备相应资质的特种设备检测检验机构出具意见、消防救援机构监督检查后被判定，或经具备相应资质单位出具书面检测报告、鉴定意见的情况。

对于出现危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行物业共有部分维修的，物业服务人、业主委员会或者相关业主在规定时间内未启动物业专项维修资金实施安全隐患整改的，物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处可以组织代修并按照应急使用物业专项维修资金程序办理。

鼓励选择专业机构进行工程监理和审价

对于物业维修工程施工，工程预算金额不满50万元的，申请人可以协商确定或采取招标方式选择具有相应资质的施工单位。工程预算金额在50万元（含）以上的，建议申请人采取公开招标或者邀请招标方式选择具有相应资质的施工单位。工程预算金额在200万元（含）以上的，申请人应该采取公开招标方式选择具有相应资质的施工单位。

物业维修工程预算金额在50万元（含）以上的，鼓励申请人选聘具有相应资质的工程监理单位对物业维修工程质量实施监理，相关费用计入物业维修工程成本。物业维修工程预算金额3万元（含）以上的，申请人应当委托具有相应资质的工程造价咨询机构对物业维修工程进行结算审价，审价费用计入物业维修工程成本。物业维修工程预算金额30万元（含）以上的，申请人可委托具有相应资质的工程造价咨询机构对物业维修工程进行预算审价。

关于物业维修工程的组织实施主体，《细则》明确，有物业服务人的，由物业服务人组织实施；没有物业服务人的，由业主委员会组织实施；没有物业服务人和业主委员会的，或者物业服务人和业主委员会未组织实施的，由相关业主组织实施。

另外，对于资金划转方式，《细则》规定物业维修工程竣工验收结算后依申请一次性拨付，包括一般使用和应急使用。紧急情况下，物业服务人、业主委员会或者相关业主在规定时间内未启动物业专项维修资金实施安全隐患整改的，物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处可以组织代修并按照应急使用物业专项维修资金程序办理。