相比住宅商品房市场，写字楼、商务公寓等非住宅商品房市场面临着更为严峻的去库存难题。为了促进市场去化，近日，湘潭印发《湘潭市优化土地要素保障助推产业升级的若干措施（试行）》等的通知，明确支持“商改居”，商业类公寓在不改变土地用途和建筑轮廓、高度及形态的基础上，可优化调整为居住类公寓。

商业类公寓不改变土地用途，可调整为居住类公寓

什么是“商改居”？“商改居”是指将原本用于商业目的的土地和建筑物转变为居住用途，没有改变土地的性质，仅调整居住形态。

通知指出，将支持“商改居”，在符合上位规划、相关规范及招商协议且满足配套要求的前提下，该市对已建成的库存非住宅商品房，按程序批准后，可依法依规进行房屋使用功能调整；商业类公寓在不改变土地用途和建筑轮廓、高度及形态的基础上，可优化调整为居住类公寓。

同时，对已出让为居住用地的，原规划中商业占比下限高于6%的，可调整至2%—6%；以居住为主的出让商居综合用地，原规划条件中商业占比下限高于15%的，可调整至15%。

湘潭市也要求，“商改居”项目应确保公共服务及基础设施配套齐全，土地用途、总建设量、容积率、绿地面积不得改变。已享受招商引资优惠政策或属核心商圈、片区商务中心的项目，原则上不纳入“商改居”范围。

同时，该市还创新存量土地盘活利用方式、调控土地供应总量，将年度出让计划细化至具体地块，做到精准出让。并实行最严格的“增存挂钩”，对上年度未完成“增存挂钩”批而未供土地35%、闲置土地55%交办任务的城市区、园区和市属投融资公司，暂停新增建设用地报批。

有利于提振房企对于中长期市场信心

除了湘潭开始明确支持“商改居”，长沙多个项目及地块也开始调整“商住比”。

近日，长沙市自然资源局受理了城发集团、马栏山管委会提出的启动马栏山片区 XO6-A91、A92 地块控制性详细规划局部修改的申请，受理原因为“为全面推进马栏山园区产业发展、服务园区高层次人才高品质居住需求，按照高品质项目建设目标，充分确保地块价值。”

据悉，按照修改后的规划，该批次地块由1:9商住用地调整为纯居住用地，控高也由之前的100米调整为150米，容积率3.5保持不变，同时优化公共停车位和幼儿园的配套建设。此外，去年东塘片区的华狮棚改项目用地也进行了规划修改，原本限高360米，可打造湖南第三高楼，后由商住用地（商住比65:35）调整为居住用地（居住容量不变），调整后居住计容总建筑面积不超过10.97万平方米，商业计容总建筑面积不超过3500平方米。

无论是“商改居”还是调整“商住比”，其背后是商业高企的库存。湖南中原地产研究院数据显示，截至2023年12月长沙内五区商务公寓库存405万平方米，去化周期需106个月。商务公寓(不含大平层)去化周期相对最低，仍需8.8年时间。

“长沙楼市商办类物业常年处于高库存状态，且待开发的商业用地体量较大。近年来已有多个公寓项目大幅降价促销，此时新政的出台不仅利好商办产品去库存，同时有利于盘活商办资产。”克而瑞湖南区域指出，调整商住比例，在当前市场之下，一定程度上能够提振房企对于中长期市场的信心，同时也能增加一批配套成熟、地段友好的租赁房源，满足刚需群体的需求。