强烈推荐： 《红人评楼》第四期——怡海星城专题版

　　《红人评楼》第四期——怡海星城

　　撰文：曹文飞　摄影：孟畅
　　看楼时间：2013年6月20日

　　(怡海星城销售中心设在芙蓉中路三段浦沅。)
　　

　　怡海星城楼评开篇：
　　
　　古有孟母三迁，今有择校而居，孩子的教育问题俨然成为家长们的心头大事。现行的就近入学招生政策催热了一些学校，在房地产市场，学区房可以说炙手可热。不过，不少学区房的价格相对较贵，例如，拥有砂子塘小学学位的万博汇，均价12000元/㎡。
　　
　　有没有既配套了好学校，价格又不贵的楼盘呢？本次《红人评楼》测评的怡海星城就是这样的楼盘。怡海星城位于芙蓉南路与万家丽路交汇处东南处，配套了从幼儿园到高中的全程教育，并且与长沙名校雅礼中学合办了怡雅中学。另外，还开设了针对老年人的老年大学。
　　
　　不过，由于项目还在前期建设阶段，规划中的商业配套还在建设当中，另外，项目所在的暮云板块城市路网、市政配套等相对滞后。希望这篇楼评对大家在怡海星城置业有重要的参考作用。
　　
　　怡海星城楼评概要：　

　　　
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　　怡海星城楼评导读：

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　　一、综合：
　　
　　1、区域规划：　

(怡海星城所在的暮云镇位居长沙市区以南。)

　　怡海星城位于天心区芙蓉南路与万家丽路交汇处东南处，项目北部是长沙理工大学云塘校区，南临长沙野生动物园。西侧是长沙市与株洲市的主要联系通道——芙蓉南路。
　　
　　项目所在的位置属于长沙县暮云镇，10年前的暮云镇，是一个以农业为主的乡镇，蛰伏在长沙南郊，不被人所知。随着长株潭融城的推进，处在三城中心位置的暮云镇开始成为长沙楼市“黑马”的聚集地，各大房企纷纷落子暮云，地价、房价一路高涨。
　　
　　2012年底，湖南省政府发布了正式通过《湘江长沙株洲湘潭段生态经济带开发建设总体规划》，长株潭融城核心变得越来越清晰，而暮云也逐步提升为长沙的重要门户，发展潜力较大。

　　怡海星城楼评导读：

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　　2、房企品牌：

(怡海集团已在全国已经成功开发十多个房地产项目。)

　　怡海星城的开发商是湖南怡海三湘房地产开发有限公司，是怡海置业控股有限公司旗下子公司。怡海置业控股有限公司成立于1989年，是中国最先以外资形式进入房地产领域的品牌企业之一。
　　
　　二十年来，怡海已经成功开发十多个房地产项目。开发项目遍布北京、上海、深圳、广州、长沙、柳州和南宁等地，开发总量愈400万平米。包括：北京怡海花园、怡锦园、酒仙公寓、上海浦东金鹰大厦、深圳台湾花园大厦、广州世界贸易中心、湖南长沙怡海星城、沈阳怡海花园等项目。
　　
　　3、土地产权及施工方：

(怡海星城是70年产权的大产权房。)

　　通过在长沙县国土资源局网站查询，我们得知，怡海星城项目的国有土地使用权证号为长国用2010-177号，用途为城镇住宅用地，宗地面积676693㎡，具体位于长沙县暮云镇高云村、西湖村。土地使用起始时间是2007年9月13日，终止时间是2077年9月13日，产权为70年。
　　
　　怡海星城的施工单位是江苏南通三建集团第三建筑安装工程有限公司，其前身系江苏省海门市第八建筑安装工程有限公司，是江苏南通建筑之乡的知名企业，公司成立于1974年7月，2002年10月改制为股份制企业，2008年9月成为南通三建集团控股子公司。公司拥有房屋建筑施工总承包一级资质。

　　怡海星城楼评导读：

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　　二、建筑：
　　
　　1、建筑单体：

　　

(怡海星城一期的外立面是灰色调。)

(二期公寓楼外立面则采用了多种颜色的组合。)

　　怡海星城共有113栋高层住宅，层高均为14至22层。我们在小区内看到，一期的外立面采用的是灰色调，看起来很舒服，尤其是在阳光的照射下，显得很大气美观。二期公寓楼的外立面则采用了红色、黄色等多种亮色的组合。
　　
　　项目三期西组团还在围挡中，外立面还未装修。工作人员告诉我们，项目四期每一期的外立面颜色都是不一样的。另外，与某些大盘每栋楼整整齐齐排列不同的是，怡海星城每栋楼的朝向会稍有不同，看起来没那么呆板，也更美观。
　　
　　为了达到密封以及隔热的效果，怡海星城所有楼栋从一楼开始，窗户和阳台门均采用双层中空钢化玻璃。
　　
　　近年来地震多发，也让一些市民在买房时考虑楼盘的抗震等级。目前，长沙常规建筑抗震设防烈度为6度，怡海星城将建筑抗震设防烈度提高到住宅7度、学校8度。

　　怡海星城楼评导读：

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　　2、户型解析：　　

(怡海星城样板间。)

　　目前，怡海星城在售的是二期公寓和三期西组团住宅。公寓户型基本上都差不多，跟酒店的标准客房格局类似。进门右侧即是卫生间，卧室跟客厅连在一起，阳台全部接入了自来水跟天然气，可做成厨房。比较适合单身人士、小情侣居住，或是小型企业办公。
　　
　　三期住宅区西组团共有近十种户型，面积从89㎡至183㎡，供不同需求的购房者选择。总体来看，每个户型除带有景观阳台外，厨房均配备了生活阳台，面积大一点的户型主卧还另外有一个景观阳台。
　　
　　而在布局上，基本上属于周正、实用型，空间紧凑，各个功能分区设计较为合理。尤其是89.01㎡的D2户型，餐厅与厨房相连，方便就餐，两个卧室的门均没有开在餐厅或客厅，增强了隐私性及美观性，另外，厨房跟卫生间均有明窗，保证通风和采光。
　　
　　3、园区布局：

(怡海星城沙盘全景，正前方是二期公寓楼及商业配套。)

　　怡海星城总占地面积约1043亩，总建筑面积约228万平米，共分四期开发。除二期的公寓区一二楼为商铺，以及东侧沿街有商铺外，其他楼栋均为纯住宅。
　　
　　在布局上，社区北入口区域为二期公寓区，过了公寓区就是项目一期，项目正中心即将开挖的寿字湖周边是四期，四期的两侧则是三期，其中，三期又分为东西两个组团。整个小区约2万户，可容纳5-6万居民。
　　
　　整体而言，怡海星城将商业商务、休闲运动功能与居住功能分离，而228万㎡的居住区将实行全封闭式管理。

　　怡海星城楼评导读：

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　　三、居住：
　　
　　1、舒适性：

(怡海星城一期园林一角。)

　　怡海星城的容积率为2.2，项目一期绿化率为35%，后期的绿化率为40%。目前，项目一期的园林已经基本成型，树木葱郁、花团锦簇，并设有休闲运动设施。让人惊喜的是，在小区内还能听到市区很难的鸟叫声。
　　
　　根据规划，怡海星城小区中央还将修建约3万㎡的“寿”字湖，湖面近三百米长，可以开展划船、赛艇等各种水上运动。沿湖还将设置游艇码头、沙滩、栈道、水生植物带等设施和景观。
　　
　　工作人员告诉我们，后期的景观设计将在一期的基础上提高品质。并且，住宅区各组团不会单独分隔，无论是一期还是三期的业主，都可以享受整个小区的风景。
　　
　　2、物业管理：

(怡海星城保洁员正在清洁。)

(小区物业巡逻队。)

　　为怡海星城提供物业管理和维护的是怡海集团旗下的怡海联怡物业管理（湖南）有限公司，该公司成立于2009年3月，注册资金20万美元。
　　
　　怡海星城住宅区实行全封闭式，24小时安排保安巡逻。工作人员带我们在小区内拍照时还发生一个小插曲，当时正在巡逻的保安是新来的，不认识带我们来的工作人员，于是前来阻止我们拍照，直到工作人员当面给小区的物业经理打了一个电话才放行。尽管拍摄被打断，但也说明的怡海星城小区保安的尽责。
　　
　　走在小区里，我们发现除了落叶，园区里基本上看不到垃圾，道路旁的垃圾桶边上也没有垃圾堆放，已经入住的楼栋大堂、楼梯间都没看到烦人的“牛皮癣”。

　　怡海星城楼评导读：

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　　3、人性化设计：

(怡海星城首创的垃圾电梯。)

　　定位为大型纯居住社区的怡海星城采用了多项人性化设计，很多设计是长沙其他楼盘所没有的。
　　
　　①垃圾电梯：怡海星城是全国首个配置专用垃圾电梯的楼盘，在厨房位置设置了垃圾电梯专用按钮，只需轻松一按，就可以在家门口将垃圾放入垃圾电梯，运送垃圾到地下，物业清洁工会及时将垃圾运到转运站。避免垃圾堆在楼梯间带来的异味污染，这个设计让人眼前一亮，既新颖又实用。
　　
　　②公共直饮水系统：怡海星城每栋楼均设置直饮水设备，业主可按需取水，方便省钱，可以随时饮用纯洁健康的好水。
　　
　　③主卧新风系统：考虑到不少湖南男士爱好抽烟，怡海星城在每个主卧预留了新风系统接口，用于安装微循环新风系统，让家人远离二手烟。
　　
　　4、集中供暖：

(样板间内的暖气片，见图中右侧。)

　　每年冬天，网络上都会有南方需不需要集中供暖的讨论，据统计，长沙市冬季的气温平均在—4℃至4.9℃之间，近年来，长沙一些楼盘也开始引进集中供暖，为楼盘增加了一个卖点。怡海星城就是其中之一。
　　
　　跟空调、电暖炉比起来，集中供暖具有提高能源利用率、节约能源等特点，并且使用费用仅为空调取暖的二分之一。怡海星城采用集中供暖将使整个社区冬季室内温度保持在16℃到18℃之间。

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　　四、配套：
　　
　　1、商业：

(怡海星城一期搭建的临时商业街。)

　　根据怡海星城的规划，社区北入口在建的二期公寓区一二层为主要商业配套，另外，还有东入口的沿街商业。将引进商业街、品牌店、超市、建材商店、邮局、银行、运动器材店、文具店、服装店等商业设施，还规划有美食广场、咖啡厅、餐厅、健身房等休闲娱乐设施。
　　
　　不过，目前项目二期还在施工当中，商铺也还没出售，预计商业配套完善还需时日。为了解决一期业主的需求，项目在小区内搭建了临时一排商铺，有生活超市、菜市场、餐馆、洗衣店、建材店、通信营业厅等，能满足业主的基本生活需求。
　　
　　目前，项目周边的大型购物中心只有友阿奥特莱斯购物公园，除此之外，业主只能前往主城区购物，生活商业配套相对滞后。
　　
　　2、教育：

(怡海小学校门。)

(已经建成投入使用的怡雅中学。)

(怡海星城老年大学。)

　　怡海星城是名符其实的“教育大盘”，怡海旗下专门成立了怡海教育集团，在北京怡海花园办学取得成功后，怡海星城将长沙的名牌教育融入自建的五所学校。另外，还开设了老年大学。
　　
　　五所学校包括：三所幼儿园，目前第一幼儿园已经开园；一所小学，位于项目一期的怡海小学已经开学；怡海星城还跟长沙名校雅礼中学合作创办了怡雅中学，这是一所全日制完全中学，新校舍已经投入使用，今年首届学生参考了中考，下半年将开设高中。
　　
　　怡海星城的所有学校主要面向业主子女招生，并保证一套房有一个入学名额，不过仅限一胎。需要注意的是，怡海星城的学校均属民办性质，收费相对较贵。我们在怡海小学门口看到张贴的一张今年秋季收费标准，光教育成本费一项，走读的业主子女须交4000元，另外还有保育费、伙食费等费用。

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　　3、医疗：

(只有一栋8层楼的湘雅二医院长株潭分院明显有点小。资料图)

　　作为近些年兴起的热点区域，怡海星城所在的暮云板块在医疗配套上明显不足，据统计，该区域的常住人口有40万，但作为长株潭中心地带，暮云目前还没有一家大型医院。只有一些小型的诊所、卫生室以及乡镇医院。
　　
　　2011年8月，中南大学湘雅二医院长株潭分院在暮云镇云塘社区开业，分院位于长沙野生动物园斜对面，距离怡海星城约5.7公里，自驾前往10分钟左右。
　　
　　湘雅二医院长株潭分院的开业缓解了暮云板块居民看病难的问题，不过跟湘雅二医院相比，这个只有8层楼的分院明显小了很多。因此，暮云板块的医疗配套亟待改善。
　　
　　4、交通：

(怡海星城交通位置图。)

(往返于项目和市区的社区巴士。)

　　尽管不在芙蓉南路上，但从怡海星城小区北门前的高云路左拐很快就到了芙蓉南路，我们测算了一下，从怡海星城位于浦沅的售楼部开车到小区，约25分钟。项目周边规划了高云路、月塘路、西湖路，目前高云路已经通车，月塘路还在修建。
　　
　　比较遗憾的是，目前市内暂无公交车直达怡海星城，因此，怡海星城开通了从小区到浦沅售楼部、汽车南站的社区巴士，目前免费对业主开放，小区内还引进了怡海星城至星沙的武广快巴，途径火车南站、汽车东站等，还是蛮方便的。
　　
　　未来地铁1号线、城铁开通后，社区巴士将与地铁实行无缝对接，方便业主出行。

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　　五、购买
　　
　　1、售价：

(目前正在热售的怡海星城三期西组团，均价4800元/㎡。)

　　目前，怡海星城在售的是二期34-60平米公寓，4200-4400元/平米，另在售三期西组团80-180平米住宅，均价4800元/平米，全款98折，按揭99折。置业顾问告诉我们，三期西组团以100-130㎡的三房户型居多，其余户型相对较少。
　　
　　在房价一路高涨的今天，怡海星城不到5000元/㎡的均价在长沙来说，算是比较便宜的，中国指数研究院发布的5月份“百城房价指数”显示，今年5月份，长沙新建住宅均价为6717元/㎡，怡海星城的售价远远低于这个价格。
　　
　　跟周边项目相比，怡海星城的价格也不是最高的，项目周边的五矿紫湖香堤均价5400元/㎡，五矿格澜郡均价5300元/㎡，黑金时代广场均价5300元/㎡。
　　
　　2、工程进度：

(项目二期正在进行外立面装修。)

(项目三期西组团部分楼栋已经封顶。)

　　怡海星城整个项目分四期开发，项目一期已经交房入住，二期公寓楼均已封顶，正在进行外立面装修，部分楼栋外立面已经进入扫尾阶段。目前在售的104号栋公寓楼将于今年年底交房。
　　
　　项目三期分为东、西两个组团，目前在建和预售的是西组团，由24栋13至18层的高层组成，我们在现场看到，部分楼栋已经封顶。工作人员介绍，三期西组团将分三次交房，1-7栋预计2014年6月交房，8-15栋预计2014年底交房，16-24预计2015年6月交房。
　　
　　三期东组团及项目四期正在平整土地，整个项目预计最晚2017年全部建成。

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　　3、适宜人群：

(怡海星城一期小区实景。)

　　通过实地查看及了解，我们可以看到，全程教育是怡海星城最大的卖点，考虑到子女的上学问题且具备一定经济实力供子女上民办学校的购房者选择怡海星城是最好不过了，从幼儿园到高中都在小区里读，够方便，并且还引进了雅礼中学的优质教育。
　　
　　随着房价越来越高，对于预算不很多，尤其是在南城工作的纯刚需购房者来说，均价不足5000元/㎡的怡海星城也是不错的选择，首付跟还贷的压力都不大。
　　
　　另外，怡海星城远离主城区的喧嚣，独享一份幽静，又是南城少见的超级大盘，是个居家养老的好地方，适合准备买房养老的购房者。
　　
　　不过，小区还在前期建设阶段，各项配套还未完善，加上暮云板块道路路网、市政配套等均还滞后，因此，前期入住的业主需做好心理准备。

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　　六、网友评价
　　
　　1、物管及配套

(长沙搜房网网友对怡海物业的评论。)

　　长沙搜房网网友“北京怡海老业主”：
　　
　　我是怡海开发商在北京开发的怡海花园的老业主，今天在这里发帖是提醒你们：怡海的开发商总体上讲是不错的，但随着他们把房子开发完，后续的物业管理就逐渐跟不上了。北京的怡海花园基本就是这个情况，这1－2年的物业服务水准大幅滑坡。
　　
　　可能是管理水平局限、可能是劳动力成本上涨而物业费不涨，也可能是因为开发长沙这个项目而有些自顾不暇，总之，北京怡海的整体社区环境、保安、包括教育水平不说比10年前，就是比2－3年前都没有法子比。这也是我们作为老业主最不愿意看到的情形。
　　
　　可能现在外人来到怡海会觉得怡海还不错，但作为一个老业主，看着怡海的各个方面一天不如一天，心里真是不舒服。希望这种情形在长沙不会发生。但如果北京的情况得不到改善，谁又能保证长沙不会重演北京的这一切呢？
　　
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　　长沙新浪乐居网友：
　　
　　位于湖南省最发达的长株潭三角地区的核心位置，就学条件:3所幼儿园、2所小学、初高中、老年活动中心、青少年活动中心、图书馆等；
　　
　　商业环境:娱乐休闲配套包括:电影院、美食广场、酒吧、KTV等；美容健身配套包括:游泳馆、瑜伽馆、足疗馆、健身房、壁球馆、乒乓球场、篮球场、网球场、沙狐球房、高尔夫挥杆练习场商业配套包括:品牌店、大卖场、超市等。
　　
　　配套不错，就是在暮云镇，好远的。
　　
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　　2、房屋质量

(长沙搜房网网友对房屋质量的点评。)

　　长沙搜房网网友“new微风new”：
　　
　　跟大家说一下一期房子质量还是挺扎实的基本大的毛病没有，三期的准业主们可以安下一半的心啦。三期大概跟一期也没有太大区别吧，周边的学校跟幼儿园都已有学生入读了。现在三期的跟之前一期的价格相差不大，调控还是很给力的。
　　
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　　长沙搜狐焦点网网友：
　　
　　我个人认为，怡海的工艺还是可靠的，超过了长沙本地的绝大部分楼盘，也可以说就是最好的。不知道其他业主怎么看，特别是其他建筑业的同行怎么看。不过，以后的规划能否完美实现，还要看开发商的实力坚持到底了。作为买房人，只有相信、信任。当然，一切完美皆可能有瑕疵。
　　
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　　3、交通出行：

(长沙搜狐焦点网友对交通的看法。)

　　长沙搜狐焦点网友“生命的馈赠”：
　　
　　不过，我发现一个很严峻的问题，貌似那里都没有公交呢，只是附近好像在修城际轻轨。这以后的交通是个头疼的问题了呢！
　　
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　　长沙新浪乐居网友：
　　
　　如果在附近工作的人可以买，如果在市中心工作，位置有点偏远，而且适合有车族，像我们这些没车的，就受苦了，等公交车有点麻烦！
　　
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