央行发声力挺首套房贷　差别化房贷政策不变

　　银行：短期大调按揭政策难度大

　　业内：下半年房贷趋松但“难言过度放松”

　　新闻

　　背景

　　央行对改善住房

　　金融服务5要求

　　昨天下午，央行发布消息称，人民银行刘士余副行长于5月12日主持召开座谈，讨论当前差别化住房信贷政策，其中，包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等在内的15家商业银行负责同志参加了会议。

　　央行表示，会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：

　　1.合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

　　2.科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。

　　3.提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

　　4.有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。

　　5.建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

　　房地产开发

　　投资完成情况

　　据国家统计局最新数据，2014年1-4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资15299亿元，增长16.6%，增速回落0.2个百分点。

　　商品房销售

　　和待售情况

　　据国家统计局最新数据，1-4月份，全国商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。

　　商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。

　　全国多城市

　　出现停贷现象

　　在“融360”对全国23个热点城市进行的调查中，目前仅有9个城市还存在利率优惠，其中7个城市有9折利率优惠，2个城市有9.5折利率优惠， 其余城市的房贷利率为基准利率。

　　有16个城市出现停贷现象。

　　昨日，国家统计局发布的数据显示，2014年1-4月份，全国房地产开发投资增速进一步回落，商品房销售面积及销售额同比降幅扩大。

　　面对低迷的楼市现状，央行终于“出手”。昨日上午，市场上传出关于央行出手要求商业银行不允许停止发放个人房贷的纷扰传言，昨日下午，央行发布消息称，确实在5月12日召集15家银行开会，正式提出要求：要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求，要及时审批、发放符合条件的个人住房贷款。

　　事实上，央行此举被业内认为旨在救市。但银行人士表示，短期内难大幅调整房地产和按揭政策，但会确保额度内的按揭贷款正常发放。此外，由于市场利率居高不下，抑制了银行放贷意愿，业内预计，下半年房贷趋松但“难言过度放松”。

　　而新华社文章也指出，央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。

　　救市？

　　信贷政策或逐步宽松

　　分析认为，央行此举在于出手救市，事实上，目前调整了房贷，也就等于解决了开发商的消化端，开发商有钱回笼，就会进入良性循环，目前开发商的资金链紧张，并不是因为贷不到款，而是卖不掉房子回笼不了资金，广州民信投资执行董事廖伟华表示，“如果销售率高，靠卖房子的钱就能补上缺口。”

　　“央行最新的公告表明信贷政策已经到底，后面会逐渐宽松，当然，传导到楼市尚需一段时间，届时会先影响刚需，等刚需入手之后才会传递到改善型，预测6月成交量企稳，10月价格开始上涨。”昨日央行会议精神落地后，一位业内人士如是分析。

　　房企：

　　楼市信心将被提振

　　“央行支持住房信贷，肯定对房地产市场是有好处的。”一位“千亿”房企内部人士对记者坦言。其认为，金融紧缩是导致销售不畅、房企资金链紧张的重要原因，“说白了，只要资金能相对放开，去化能稍微好一些，房企的销售压力就不会那么大。”而对于开发贷并未“放行”，其表示“对于大房企而言，开发贷松动与否影响不会太大。”

　　“五条内容，的确提振市场信心。” 中原地产首席分析师张大伟坦言，历史可能重演。“2012年，就是以央行满足首次购房家庭的贷款需求为政策起头，出现了一波持续2年的房价高速上涨。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，商业银行对于首套房贷过于严苛，这样的引导“符合逻辑”。

　　银行：

　　短期大调按揭政策难度大

　　事实上，目前多家银行均未向记者表示会因此大幅调整房地产和按揭政策，执行层面会加强总分沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。中信证券表示，预计按揭贷款规模仍将保持平稳增长，当前定价可能接近中期均衡水平。

　　“当前，市场利率居高不下，抑制银行放贷意愿，影响购房人月供能力和居民资产配置倾向，直接打击了房屋销售，抑制房价渐行渐深。降低利率是稳定房贷、房价的治本之策，但可以作为的空间比较有限。中期内，我国利率的趋势性上升或维持中高位，难以逆转。”一位银行业内人士表示。

　　此外，由于没有以文件的形式出台，且各家银行的房贷政策不一，额度也不好统一，因此想要大幅调整难度较大，某股份制银行分支机构负责人表示，目前看来，四大行的支持力度可能会更大一些。

　　与此同时，会议中并没有提到要放开房地产开发贷款，“银行的开发贷从前年开始就紧缩，一直都没有政策提出要松口，这跟个人房贷不一样。”上述人士表示。

　　房贷调查：

　　贷款紧缩 首套房贷最高上浮40%

　　事实上，央行此举出手调控房贷，是因为从去年至今银行房贷紧缩，停贷现象严重。去年以来一些银行分支机构在月末季末贷款额度紧张，对按揭贷款出现不愿贷、拖延贷、涨价贷的情况。而调查数据也显示，4月份以来首套房9折以下贷款利率优惠几乎绝迹，个别银行最高上浮40%。

　　融360金融搜索平台发布的4月份房贷分析报告显示，总体来看，一线城市比二三线城市相对宽松。4月份各大银行房贷紧张状况变化不大，虽然北京、深圳有个别银行恢复房贷或放松利率，但由于条件严苛，对于广大市民而言仍是杯水车薪。

　　数据显示，4月份以来首套房9折以下利率优惠绝迹，个别银行最高上浮40%。4月全国最低房贷利率提升至9折。

　　在被调查的23个城市中，有16个城市出现停贷现象。在城市停贷占比排行中，深圳、重庆、北京三个城市居前。

　　业内预测：

　　下半年房贷趋松

　　但“难言过度放松”

　　“银行信贷对房地产的紧张，是出现本轮市场调整的最主要原因。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，在房地产发展的历史上可以看到，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。

　　但是，张大伟对于此次会议的效果并不十分乐观。“目前出现房贷难的主要原因是银行信贷成本的增加，4月1.23万亿居民存款搬离银行，银行平均成本利率提高，导致不太可能给购房者优惠。所以这一会议更多只是例行讲话，对商业银行无任何执行影响，银行不可能冒着亏损风险放贷。”其同时表示，从目前情况来看，很多银行提高了对房地产的风险认识，压缩房贷额度。“除非大幅度降准，或者央行单独设立针对房地产首套房贷款的非盈利性机构，否则目前房地产贷款难的趋势将继续维持。”

　　“中央一直支持首套房贷。但去年下半年银行闹钱荒后，资金成本上升，即便是发送基准利率的房贷，都属微利，别说打8.5折了。”杨红旭则表示，银行在商言商，要想他们更多地支持首套房，央行银监会必须给出额外的“好处”。“所以，房贷不会更紧了，下半年将趋松，但不宜奢望过松！”

　　股市反应：央行利好消息催化 地产股闻讯翻红

　　昨日，在央行利好消息的催化下，地产股一路飘红。东方财富通数据显示，昨日A股房地产板块收涨0.78%，位居各个板块涨幅榜前列，而保利地产、万科A、金地集团涨幅均超2%，而招商地产涨幅1.1%。

　　而在港股方面，全天地产股也表现十分抢眼，助推股指走高，盘面上看，地产红筹股涨幅靠前，华润置地涨超5%、粤海置地上涨4.7%，保利置业、远洋地产及招商局置地也都等纷纷上涨。

　　“在资金面上，上周部分企业反映回款速度有所加快，但利率变化不明显，从各方面了解到由于目前中小企业贷款坏账率有所上升，作为零售贷款另一主体的按揭贷款，有望获得更大的支持。” 广发证券地产分析师乐家栋表示，资金方面的利好将最终带领楼市走出泥沼。

　　“虽然昨日央行利好带领地产股出现涨幅，但是这一利好的持续性不会太长，难以带来后续的持续追涨。”一位业内人士对记者表示。