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红楼知乎:楼盘沙盘陷阱多 你会看吗?

2018-09-12 15:20:34 来源:红网 作者: 编辑:孟畅

  编者按:买房看房,少不了看沙盘,每次去售楼部,置业顾问对着沙盘都能讲得天花乱坠,让人满心欢喜,然后轻易的买下该房子。然而到了收房的时候,才发现房子与沙盘存在着巨大的差异,更或是完全不符,这便是“沙盘陷阱”。

  沙盘有哪些:

  一、户型沙盘

  户型沙盘是小区户型的微缩盘,购房者能直观地看到户型的内部结构。看户型沙盘其实和看户型图区别不大,只不过立体感更强一点。一般也从下面几点入手:

  1、看户型是否方正

  户型方正是很重要的,缺角或者斜边的户型容易浪费面积,对于塔楼来说,一般做到完全方正很难,核心功能区做到方正也就可以了。板楼户型做到方正就相对容易。

  2、看内部功能分区是否合理

  合理的功能分区至少要做到动静分离和干湿分离。将休息区和活动区分开,厨卫湿区和其他干区分开很重要。户型的好坏决定了居住体验,不要忽视这一点。

  二、项目自身沙盘

  这个主要用来展示项目内部格局,从中能直观地看出小区各楼栋相对位置、朝向、楼栋数、绿化、建筑类型、停车库等信息。购房者需要关注的信息有以下几点:

  1、项目朝向

  这个很容易辨识,参观沙盘时,置业顾问一般会介绍,自己也可以从沙盘标注中看到,S表示南,N表示北。

  2、楼间距

  楼间距一般都会不大准确,实际楼间距比沙盘上展示的效果要小。但沙盘还是能够看出一定的效果的。

  3、小区内部交通

  小区内部交通主要关注停车和道路规划。人车分流的小区和非人车分流的小区会有明显区别,明显的就是小区内部道路。横平竖直,地面有行车指导线的小区内部道路就是非人车分流小区了。建议有车一族询问下小区的车位比,有的小区车位比较充裕,有的则比较紧张。

  三、项目区位沙盘

  项目区位沙盘主要展示项目的地理位置,这种沙盘的比例尺很小。因为考虑到交通、配套等因素,它可能需要把全城都放进沙盘中。看这个沙盘,要重点看楼盘与周边热门区域的距离,并学会根据比例尺估算实际距离。由于这种沙盘几乎上忽略了细节,我们只能从下面几点来判断:

  1、交通

  区位沙盘的一个重要的用途就是展示交通状况,需要注意的是,新楼盘所处的位置一般比较偏,图上展示的交通线路有的不一定是已通车的,普遍的是在建或者规划中的线路,这一点需要购房者仔细甄别。

  2、商业

  商业配套也会在图上展示,购房者可以根据比例尺估算实际距离。

  3、其他配套

  周边是否有公园、和医院等配套,如果沙盘中没有,购房者也可以就自己关心的配套询问。

  怎样看沙盘:

  一、楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡

  如果楼盘销售价格很低,但是沙盘做得又十分精美,就要引起购房者的注意了!沙盘的制作成本是比较高的,一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用,这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。

  二、沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例

  按工商管理机关的要求,开发商使用模型时,必须注明“模型”或“效果图”等字样,这条规定的潜台词是:沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸,除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作,还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。

  三、小区整体规划

  沙盘是小区的缩影,在沙盘上,小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然,而这些对以后的居住质量影响很大,也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。

  四、开盘区域及楼栋朝向

  大多楼盘都是分期开发,因此在总揽全局之后,应核心关注意向购买的楼栋及其周边的情况。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。

  五、楼间距

  有调查数据显示,23%的人认为楼间距窄会影响视野,37%认为会影响采光和通风,33%认为影响私密性,7%的人认为还有其他影响。90%的沙盘是放大楼体间距的。夸大楼间距是开发商的一种促销手段。一般情况下,人在15米以内就可以清晰地辨别对方。

  因此,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米。知道了沙盘模型比例,购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差;或者测量前后楼栋的高度与间距,两者的比例控制在1:1比较合适。如果可以进入施工现场,好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。

  六、绿地

  有大片绿地点缀是沙盘赏心悦目的原因之一。为了吸引眼球,开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致,有必要,具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。

  七、内交通

  小区内的交通分为人车分流和人车混行两类,内交通的合理性对于居住的安全和环境的静谧性是比较关键的,这也是在看房中容易忽略的问题。购房者要询问一下小区在内交通上有什么措施,如何规划小区内的车行、人流等。

  八、公共设施具体位置

  为了美观,沙盘中常会把小区内的变电站、垃圾箱、化粪池、水泵房、燃气房、地下车库出入口等隐藏、模糊或偏移,比如用绿地取而代之。看沙盘时,一定要问清楚这些公共设施的具体位置、高度及与楼栋之间的距离,尤其是打算考虑低层住宅的购房者,因为看沙盘模型是俯视,而实际将会平视这些公共设施,会出现因过高或过近影响窗前景观的情况。

  九、小区内不明确建筑物

  沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块,它们可能是小区内的公共设施,也可能是待规划中的建筑物。这些不明建筑物,极有可能在未来某*变成现实的时候,給居住生活带来负面的影响,比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。因此,一定要打破砂锅问到底,并把这些“不确定的因素”写入合同中,对开发商产生一种约束力。

  十、周边

  相关法律规定,开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读是有效的,楼盘外的则无效,也可以不涉及。也就说,楼盘外即使有铁路、高压线、电视塔、垃圾中转站等,即使开发商不告知,购房者也不能因此告开发商欺诈。沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有,购房者要向售楼人员了解清楚。

  周边的配套是楼盘的一个卖点,也是开发商在沙盘中会核心标注的。一般来说,稍大的社区周边应设有,且小区离的距离应在300米左右;超市、菜市场等服务半径好不要超过150米。因此,实地考察就尤为重要了。

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