编者按：对于首次置业的购房族来说，往往只看得房率的大小，而小区公摊面积过大、公摊面积乱收费等问题，购房者通常会忽略掉。但是公摊面积也是钱，购房者计算好公摊面积才能不被“坑”。对于现在的商品房来说，公摊是一块很大的面积。那么，今天就来给大家普及一下公摊面积。

　　一、什么是公摊面积？

　　公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。“公摊”主要包括9项：

　　1、电梯井：尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门；

　　2、管道井：走各种管道的空间，有垂直的，也有水平向的，有贯通的，也有分隔的；

　　3、楼梯间：容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)，同时它是一个相对独立的的建筑部分，联系整个建筑的交通运输；

　　4、变电室：小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所；

　　5、设备间：设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所；

　　6、公共门厅：进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置；

　　7、过道：住宅套内使用的水平交通空间；

　　8、值班警卫室：设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆；

　　9、共用墙体：住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

　　二、如何计算公摊面积

　　公摊面积计算公式：

　　①建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；

　　②公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；

　　③公摊系数=建筑总公摊面积/总套内建筑面积；

　　④套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

　　公摊面积越小，意味着得房率越高，购房者花在不可支配面积上的钱也较少。但是公摊面积过小，也会在一定程度上影响整体的美观和居住的舒适度。不过值得注意的是，得房率越高并不一定代表公摊面积越少，如果将赠送面积计入套内面积，得房率自然就“拔高”了。零公摊也是这个道理。

　　三、什么是套内建筑面积？

　　商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完善地反映买房人个人私有部分的产权。

　　1、套内使用面积：

　　为套内房屋使用空间的面积，具体应该包括：

　　1）套内房屋使用面积为套内卧室、客厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁橱等空间面积的总和；

　　2）套内内部的楼梯按自然层数的面积总和要计入使用面积；

　　3）套内内部烟囱、通风道、管道是不包括含在结构面积内的，均要计入到使用面积里；

　　4）内墙面的装饰厚度计入使用面积。

　　2、套内墙体面积：

　　套内使用空间周围的维护和承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。

　　1）各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；

　　2）套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积；

　　3）新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，公用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；

　　4）非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

　　3、套内阳台建筑面积：

　　套内阳台建筑面积须按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

　　1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

　　2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

　　3）凹阳台按其净面积的一半计算建筑面积；

　　4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

　　四、什么是建筑面积？

　　建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。

　　简单来说，建筑面积是你买房时销售说的面积，最后呈现在房本上的面积。而其中的公摊面积指商品房销售中应分摊计入销售面积中的商品房中公共建筑空间的面积，包括楼梯间、电梯井、共用走廊等。

　　五、各种面积有什么影响？

　　1、建筑面积：

　　购房者买房入住时，物业费、取暖费的收取，是按照建筑面积的平米数收取的。

　　2、套内建筑面积：

　　套内建筑面积是衡量所购房屋价值的指标，且套内建筑面积越大，房屋面积的使用率越高。

　　3、公摊面积：

　　房屋的公摊面积和房屋的使用面积是相互的，公摊面积大的话使用面积就会相对的小。

　　六、哪些地方不计入公摊面积？

　　1、小于2.20米的房屋部位。

　　2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、壁炉等。

　　3、房屋之间无上盖的架空通廊。

　　4、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

　　5、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作道路街巷通行的部分，不论其是否有柱，是否有围护结构。

　　6、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

　　7、电梯下方的电梯机坑。

　　8、户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位。

　　9、露台。

　　七、公摊面积该占多大比例？

　　1、7层以下住宅公摊率为7-12%

　　多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯、楼梯间和为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。

　　2、7-11层住宅公摊率为10%-16%

　　楼层为7—9层的小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。

　　3、12-33层住宅公摊率为14%-24%

　　根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

　　4、别墅类的公摊率为1%-8%

　　一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

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