11月26日下午，位于长沙高铁新城板块的某楼盘营销中心现场人气十足。

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编者按：波澜起伏的2018年即将与我们告别。2018年，对长沙房地产市场来说是不平凡的一年。在这一年里，刚需优先、全装修、购房资格、楼市调控……，一个又一个的新词儿蹦入我们的脑海。从中签率频刷“新低”纪录，到3月刚需优先，再到“625”调控政策加码，再到年末各楼盘“抢开”入市，市场从狂热回归理性，行业重新进入买方市场……表象看似风平浪静的楼市，本质则暗流涌动，这一切看似很远，其实都真切地发生在我们每一个人身边。

红网房产从政策、行业、市场三个角度观察，梳理2018全年长沙楼市值得关注的重点事件，并提取10大关键词，让你“秒懂”楼市状况。

所有过往皆为序章。站在新旧交替的十字路口，房地产行业挑战与机遇并存，在盘点区域楼市风云的同时，记录湖南经济增长的力量，以更清醒的态度迎接未来的时光。

即日起，红网“2019湖南好房全民评选第二季——湖南力量”正式启动，敬畏时代，担当守望。

一、史上最严调控

如果必须选一个词语作为全年关键词，那一定就是楼市调控。

决策层多次重申“房住不炒”的定位，各线城市调控政策持续高压，限购、限贷、限价、限售这套“四限组合拳”易紧难松，不断升级，让2018年成为了“史上最严调控年”。

中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，全国范围房地产各种调控政策多达438次，刷新历史纪录。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。

经过一年的全面调控，整条楼市产业链降温明显，房地产价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导，调控取得阶段性进展。可以预见的是，在即将到来的2019年，调控政策的持续性和稳定性不会改变，但方向大概率会转向巩固调控成果，“寒冬”结束不会太久。

二、反炒房

党的十九大报告提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

“房子是用来住的、不是用来炒的”这一理念，明确了中国楼市未来的发展方向。这一定位贯穿今年宏观调控政策的实施，并写入了十九大报告当中。这也意味着，我国将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，真正促使住房回归居住的本质属性。

2018年全年长沙市系列限购、限售、限贷、限价政策，省直公积金贷款调整等无不是围绕“房住不炒”这一中心思想展开的。

三、刚需优先

3月27日，长沙市住建委下发了《关于实施差别化购房措施的通知》，长沙市限购区域内商品住房销售实行差别化调控措施。

此次差别化购房政策明确了首套刚需对象，加大了刚需保护力度，让其优先购房，打击了投机者，具有积极市场导向作用。此外，差别化购房政策对长沙购房者进行有序“分流引流”，而不是盲目“涌进”一个池子里，有利于形成多层次、多样化、有特色的健全房地产市场。

5月23日，长沙市住建委公示了关于差别化购房措施的操作细则，细则从申报方案、公示方案、集中登记、选房销售等七个方面进行了明确。

细则对首套刚需的定义、首套刚需申请购房登记时间、认购顺序等都给出了界定。同时，首套刚需购房资格不能随意挥霍，必须谨慎认真对待，体现了政策的严肃性。

四、摇号选房

去年10月，长沙正式进入“摇号买房”时代。

为落实《长沙市人民政府办公厅进一步加强房地产市场监管的通知》精神，规范办理新建商品住房销售摇号排序现场监督公证，今年3月6日，湖南省公证协会长沙市联络处发布了关于印发《关于办理新建商品住房销售摇号排序现场监督公证的指导意见（试行）》的通知。此次通知出台，对摇号过程中可能存在的黑幕或暗箱操作将起到较好的遏制，对广大刚需购房者而言无疑是好消息。 因为这一举措，营造了更为公平公正的购房市场，让“走后门”、“茶水费”的违规违法行为无所遁形。

6月27日，长沙市住房和城乡建设委员会下发了《关于执行长政办函[2018]75号文件细则》，《细则》明确，参加楼盘摇号的人数不超过可售房源的1.5倍。购房集中登记结束后，申购人数超过1.5倍的，优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体，其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。申请人按在限购区域内户籍年限或工作年限排序，工作时间以限购区域内最早缴纳社保或个税时间作为起算点。

政策的出发点是为了保护刚需置业者，初衷是好的，但是在“限价”和摇号的背景下，供需关系并没有根本改善，部分楼盘中签率较低。

五、捂盘惜售

一边是政府严格限价保护刚需利益，一边是开发商期望涨价提升盈利，“捂盘惜售”成了开发商的戏码。中央美郡、中冶中央公园等被住建委点名“房地产市场调控政策落实不到位”，并被纳入失信行为。随着政府的整治，不少“捂”了很久的项目纷纷申请预售许可证供应房源至市场。捂盘惜售房源在政府的强势规范下纷纷入市，政府根据周边市场行情、土地价格评估测算，合理限价，为刚需提供有效供应。

自第三季度以来，由于购房人群数量剧减，而供应增加，购房人群选择增多，市场“等更好的盘”情绪渐浓，市场开盘去化由上半年持续的100%售罄到下半年个别楼盘开盘售罄，众多不占优势的楼盘开盘出现5成6成的销售业绩，呈现逐月下跌态势。

六、房地产税

房价高涨，房屋的金融属性比重越来越大，社会对于房地产税的呼声也越来越高，但之前房地产税的各项条件尚未成熟，迟迟没有回音。

今年，随着全国省级国地税合并挂牌完成、不动产登记全国联网系统完善，《不动产登记法》立法程序即将启动，房地产税的技术和法律等难题被攻克，它离我们已经越来越近。

近日，国家税务总局对政协相关提案做出回复，预计明年上半年公布草案，最早2020年完成国家层面立法。

值得注意的是，从国外经验及国内试点情况来看，房地产税的出台不会大幅度影响房价，但可以严厉打击炒房，让房屋回归居住属性。

七、全装修时代

3月15日，长沙市政府办公厅印发《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》(以下简称《通知》)，明确规定，新建全装修商品住宅销售合同网签备案时，毛坯和装修分开计价。同时，规定内五区新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%。这意味着，长沙主城区新建商品房“迈入”全装修时代。其中，要求装修部分价格经第三方机构核算，报给发改部门备案，这在一定程度上避免了开发商坐地起价的现象。

5月31日，长沙市住房和城乡建设委员会、长沙市发展和改革委员会联合印发《关于印发<长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则>的通知》。“限房价、竞地价”试点地块等刚性需求项目全装修部分应控制在合理的价格内（暂定不得超过2500元/㎡，根据市场成本变化适时调整）。

细则同时也明确了装修公司的招标方式、装修质量标准等细节，但尚未对普通商品住宅装修价格做相关限定。装修市场也需要多样化、差别化，性价比高的装修确实需要引起重视，但也要兼顾各类中高端商品住宅的装修，对保障性住房、刚需房源、中高档房源的装修价格实行分类调控，避免了装修标准“一锅端”的弊端。

6月19日，住建委印发《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》，公共部分装修、普通入户门、室内排水、强（弱）电的配管、配线，应计入毛坯房价格，不计入全装修价格。

此细则对于当前市场上对于公共部分是否计入全装修价格进行了明确的回答，也给全装修价格核算树立了标准，保护了购房者的基本利益，遏制了某些开发商试图通过全装修提高商品房售价的企图。

八、房产投诉浪潮

2018年，可以说是楼市的维权年。

“维权活动”在全国各地的楼市此起彼伏，暗涛汹涌。2018年，长沙的购房者就见证了“绿化变车位”“瓷砖变白墙”“无障碍通道消失”“承诺的学位没兑现”“精装变‘惊’装”等维权关键词。当房子不愁卖，质量上也就开始缩水。

交房就维权似乎已经成为了共识。无论是建筑质量也好，规划配套也罢，亦或者是当初的承诺，在交房那一天就会露出真面目。那这背后到底是谁之过？

对于买房人来讲，半辈子心血换来的房子，恨不得花高层的钱买别墅，口头的承诺与规划，往往一句话却当了真；而对于开发商来说，相比永远都比规划好的宣传，不切实把关质量问题，不欺骗买房人，才是重中之重。

在资金链和限价令的夹缝下，问题房屋出现的概率普遍有所提高，碰到“房坑”要坚决维护自己的利益，但需要注意的是，“降价维权”的行为于情于理都不能解决问题。维权可以通过多种渠道去实现，也需要讲方法、讲道理、讲法制。

九、房贷利率上浮

今年以来，全国各大银行随着楼市的变化逐渐在房贷利率政策上进行调整。

数据显示，2018年以来房贷利率持续走高，截止10月份，全国首套房贷平均利率为5.71%，相当于基准利率的1.165倍，连涨22个月。

今年长沙房贷利率持续上浮，首套房商贷利率从基准利率“普遍上浮10%”到“普遍上浮15%”，再看二套房利率，长沙多家银行利率上浮至15%到“普遍上浮20%”，购房者所面临的压力不言而喻。

简单以首套房、贷款100万元、年限20年算一笔账：

按照等额本息的还款方式，以2017年年初贷款利率85折优惠计算，20年间累计支付的利息总额约为47.59万元；

按照利率上浮1.15倍计算，以同样的还款方式，累计支付的利息总额约为66.92万元。

这也意味着，今年年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年年初累计多支付约19.33万元的利息。

十、整治乱象

上半年，长沙楼市乱象层出不穷，捂盘惜售、“内部指标”、“茶水费”、突击开盘、高额认筹金、哄抬房价、公示不到位、变相加价、捆绑销售、“黑中介”……市政府、住建委等部门，加大排查和惩处力度，建立企业诚信“黑名单”，使失信企业以后在拿地、预售许可等环节受到限制。

6月25日，住建部联合7部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于7月初至12月底，在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，长沙列入整治范围，相信长沙的楼市将会越来越健康发展。

9月21日，湖南省住建厅、公安厅等9部门联合下发通知，9月至12月底，全省开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动，群众反映强烈、问题突出的典型案例将被挂牌督办并予以曝光。整治重点：投机炒房、房地产“黑中介”违法违规、房地产开发企业违法违规、虚假房地产广告。其中，一些“隐蔽”的炒房手段将受到重点关注，比如雇佣人员制造抢房假象、违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款、变相实行价外加价和在取得商品房预售许可前向购房人收取或者变相收取诚意金等。

10月31日，湖南省住建厅印发了《关于规范房地产开发经营行为维护房地产市场秩序专项整治的实施方案》（湘建房函〔2016348号）（以下简称《实施方案》）的通知。《实施方案》明确，将对发布虚假房源信息和广告、捂盘惜售或变相囤积房源等9项不正当经营行为，依法依规进行严肃处理。

这是一次反炒房与打击黑中介和违规房企销售的重磅事件，堪称史上历时事件最长，打击最严，遍布最广，影响最深的调控政策。

此次行动，重点打击了投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理了房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制切实维护人民群众合法权益。

编后记：

2018年，对于大多数购房者而言是迷茫的一年。

一边是政策限制的珍稀购房资格，一边是可供选择的房源数量增多，于购房者而言，如何正确购房成为一大难题；于开发商而言，也是一次全新的发展机会，产品和品牌才是打动购房者的关键利器。在明年，楼市或将进入一个全新的博弈阶段。

看完2018年楼市的十大关键词，今年这一年的波澜起伏都展现在了我们面前。

在从严调控的大背景下，房企、地方政府和购房者，不同的身份，不同的角度，就有不同的心情。