编者按：2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，一系列限购、限售的房地产调控政策正式出台。时光飞逝，转眼间距离“6.25”新政实施已有一年时间，长沙楼市有哪些变化与不变？现在回过头来看，当初调控的目标是否已基本实现？政策的未来走向又有何种可能？

对于楼市的宏观调控，我们既是见证者，亦是亲历者，借助“6.25”调控实施一周年的契机，红网房产特别推出《看见》系列观察稿件，记录和捕捉市场的最新动态，梳理楼市的风向变化。

今日的记载，即成明日的历史。

此前报道：

【看见·楼市年中观察】长沙前5月新建商品住宅供应同比增两成 销售微跌

红网时刻7月2日讯（记者 戴丹）“双钥匙”公寓、“类住宅”公寓、“公园里”公寓……自去年以来，长沙楼市涌现了越来越多的特色公寓产品，给置业者和投资者提供了更多的选择。

一个大的背景是，自2018年“6.25”楼市调控新政实施以后，相当一部分人因为不具备购房资格而被拦在了住宅市场之外，相应的，不限购不限贷的公寓产品开始快速兴起。

一组来自中原湖南战略研究中心的数据显示：2019年1-5月，在长沙市内五区范围内，商务公寓的累计供应量同比增加了60%，而同一时期的累计成交却下降了十个百分点。

一边是供应加大，一边需求缩减，公寓市场的竞争日趋激烈。

“双钥匙”建筑概念：将4.5米层高的公寓打造成两个独立的户型，从而实现更多使用功能、更高投资回报。

主流置业人群肖像:30-45岁主妇

64.4万方，是今年湖南中原统计的前5个月长沙市内五区商务公寓的推货量；同一时间段，累计成交约为40万方。

做手机销售生意的严女士最近一直长沙城区各处看公寓项目，“老公想换车，我想这笔钱还不如投资房产，将来还可能升值。”她在一处楼盘交纳了一万认筹金之后又改变了主意：“算了一下租金回报，还是觉得贵了。”

湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾表示，当前长沙城区的小型公寓月租金水平，与公寓所在的区位直接相关：“小区周边房源的月租普遍在1500-2000元之间，临江或城央的地铁口可能租到2000-3000元/月，个别物业好的临江高端精装公寓，月租在3500元左右。”

在他看来，长沙当前的租金水平在全国来看并不高，因此，对投资型的公寓买家来说，价格就会是非常敏感的决定因素。

“公寓市场最近一年的竞争是越来越激烈了。”资深行业人士中盛行总经理谢晟告诉红网记者，购买公寓的准客户肖像一般是30-45岁主妇人群，她们买公寓主要为了投资，最好销的面积段一般是30-35平方米、总价40万以内的产品。

“通常平层公寓是市场上占主流的产品，但今年长沙的LOFT产品总量估计也已经接近5成了，所以这类产品的竞争最激烈。”谢晟表示。

创新地将公寓产品设计成两梯五户带风雨连廊的效果。

新产品吃香，走差异化路线

即使在激烈的竞争之下，也不乏突出重围者：以麓谷地铁上盖的万科金色梦想西雅图公寓为例，开盘1个月即热卖逾400套；长沙华远华时代，B塔LOFT公寓今年“五一”期间首开劲销近3亿元；更早一些时候，位于洋湖板块核心位置的龙湖·新壹城开盘去化达350套……仔细分析不难发现，把脉市场、产品创新、细分客群，是这些公寓产品走俏的关键因素。

万科金色梦想西雅图公寓，2梯5户的配置，每一套都是明厨明卫，面积50平方米的LOFT户型可做成3房，是典型的“类住宅”型公寓。“做过仔细的市场调研，发现麓谷片区青年人才聚集，但很多外地户口的人才受限于“房票”，而政府配套的人才公寓也暂时满足不了市场需求，所以才有针对性地在户型和配套上做了专门设计。”该项目负责人表示。

龙湖·新壹城则为市场带来了“双钥匙公寓”这一新鲜面孔。一张证，两套房，即：同一张产证上的LOFT公寓，被设计分隔成上下独立两套，共享一个主入户门。两个相对独立的空间，可自住或出租，或住一租一，还可以一层用来办公、一层用来居住。

华远华时代公寓项目，位于中南大学湘雅医院正对面的黄金码头，地铁6号线上盖（在建中），周边配套醇熟。40平方米LOFT公寓可设计成三房，68平方米可设计成四房，虽然单价逾2万，仍然受到市场认可。

长沙运达年内推出的60套大面积公寓，亦给市场带来一些不同的色彩：450平米大平层公寓、900平米复式公寓、1320平米泳池花园复式公寓……这样的差异化产品，很明显瞄准的是市场内顶级的享受型人群，不到1个月即快速完成去化。

破解同质化竞争，找准客群突围

下半年长沙的公寓市场还将会有多少新房源入市？

据红网记者初步摸底，仅碧桂园、万科、龙湖、阳光城、华远、华润、润和等7家开发商的计划新推货量，总计就达37.7万方，接近今年1-5月长沙公寓市场整体的去化量。

“整体的公寓市场可能去年以前还是蓝海，现在已经变成红海了，下半年的竞争可能还会更加白热化；一些没有特点、同质化竞争的领域，甚至不排除打价格战的可能。”湘经联会长、星辰尚东产业小镇董事总经理易建国表示了他对于公寓市场的判断，“但并不是说这个市场就没有机会。”

他举了自己当“房东”的例子：多年前，易建国在五一广场附近购入一套小公寓，通过对租房人群的分析，特意将房子设计成了潮流青年比较青睐的美式风格，虽然月租金一直比周边产品高出千元左右，但也很受欢迎。

“公寓产品对于不同人群定义不同：一个人自住，会将公寓作为家，比如单身青年及即将毕业的大学生；年青情侣则将公寓作为酒店；对于已经成家的人来说，公寓才是投资产品。那么在销售环节，找准、区分客群尤为重要。”易说。