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2019年5月，红网联合长沙市律师协会，共同推出楼市TV之《法眼看房》栏目，由专业律师来为广大市民答疑解惑，被盛赞为“老百姓身边的法律顾问”。2020年1月，红网再度联合长沙市律师协会，携手打造楼市TV之《法眼看房》第二季。本季，《法眼看房》专家团队的精英律师们将针对房产类热点问题，用亲切直白的语言讲解法律知识。
随着经济水平的发展，越来越多的人投资写字楼和商铺，那么，出租写字楼和商铺，签订合同需要注意哪些事项呢。今天，红网楼市TV《法眼看房》栏目邀请湖南悦凌律师事务所的文静律师就“出租写字楼和商铺签订房屋租赁合同，需要注意哪些事项？”这一主题，来为大家普及相关法律知识。
第一点是关于免租期的约定。目前，大家购买的写字楼和商铺大部分都是毛坯，通常由承租人对房屋进行装修，双方根据房屋面积大小约定一定期限的免租期，免租期用于装修且免收租金。出租人给予免租期，是基于期待双方合同能够按约履行给出的优惠，实践中，因为诸多因素的影响，不乏承租人要求提前解除合同的情况，司法实践中，如果双方在租赁合同中明确约定，承租人提前解除合同，应将免租期租金全部支付给出租人，法院则会根据该约定支持出租人关于免租期租金损失的主张，因此，建议在房屋租赁合同中约定因承租人原因提前解除合同，应全额支付免租期租金。
第二点是装修是否需要征得出租人同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”上述法律规定表明，承租人如需对承租房屋进行装修，需要经过出租人的同意，之所以作出上述规定，是因为承租人虽然基于租赁合同取得了房屋的使用权，但并未取得房屋的所有权，装饰装修行为有可能造成房屋价值贬损，从而侵害出租人的财产权，因此装修必须经过出租人的同意。承租人擅自装修将构成违约，如对房屋造成损害则构成侵权，出租人可以要求承租人将房屋恢复原状或者要求赔偿损失。因此，建议，在合同中约定装修方案应报出租人同意，而对于承租人而言，对承租房屋装修前一定要取得出租人的同意，以避免擅自装修对双方造成损失。
第三点是关于转租的问题。实践中，很多承租人对承租房屋进行装修后高价转租，如果出租人不同意承租人将房屋转租给第三人，一方面需要在房屋租赁合同中约定禁止转租，另一方面，需要留意房屋的实际使用情况，如果发现承租人将房屋转租给第三人，应在六个月之内提出异议，出租人可以诉请人民法院解除其与承租人签订的房屋租赁合同，也可以要求确认承租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，来维护自身合法权益。
由红网与长沙市律师协会共同打造的“法眼看房”栏目正式启动，我们会定期解答网友提出的有关房产的问题，欢迎各位网友关注红网房产官方微信，并提问。
文静律师文集：
法眼看房 | “返租7年，年回报10%”，到底是馅饼还是陷阱？
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来源：红网
作者：孟畅 岳瑾 实习生 赵翼鹏
编辑：李雅婷
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