编者按：随着住宅产业现代化快速发展，商品房买卖中买卖装修房的比例日趋增多、买卖毛坯房的比例逐渐减少，2018年3月，长沙市政府发布《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》（以下简称“《通知》”），规定：内五区行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%。望城区、三县市行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于30%，鼓励房地产推行全装修销售。《通知》发布之后，“精装房”开始成为长沙楼市的主角，然而在这个过程中也出现了不少的争议，关于“精装房”定价过高、质价不符的投诉也随之增多，商品房买卖合同质量纠纷愈加集中于装修质量环节。

“精装修”环保节能，免去噪音、装修垃圾的污染，便于城市形象和管理，业主可直接拎包入住，免除了繁杂耗时的装修过程，省时省力，看似好处多多，实际上却产生了诸多纠纷。恰逢“315”，我们汇总了在法律实践中比较常见的“精装房”纠纷案例，帮助消费者更好的处理购房装修过程中的纠纷，维护消费者合法权益。

风险来源（一）：因装修价格虚高要求返还装修差价及占用利息风险

主要情形①：业主要求返还毛坯精装一体销售中装修差价

相关案例：

南京江宁区富力城的19位业主认为开发商南京富力房地产开发有限公司（以下简称“富力公司”）实际交付的房屋装修远没有达到合同约定的4500元每平方米的装修标准，遂起诉开发商富力公司，提出富力公司赔偿装修差价、按照样板房标准整改等诉求。这一系列案件历时四年经历一审、二审、再审，一审仅判决开发商对房屋的质量瑕疵进行维修，不赔偿装修差价，二审维持原判决。再审南京市中级人民法院判决开发商赔偿19位业主装修差价从16多万元到18多万元之间，根据房屋面积大小赔偿每位业主的具体金额不同。西安市长安区富力城十几位业主与开发商西安保德信房地产开发有限公司纠纷中，西安市中级人民法院也判决开发商保德信公司赔偿相应的装修差价，而且法院认为保德信公司作为一家以房地产开发为营利方式的公司，不应该在装修工程上获取高额利润。

主要情形②：业主要求返还毛坯精装分离销售的装修差价

相关案例：

深圳市南山区映月湾花园业主与开发商、装修公司之间的纠纷中，业主与开发商深圳市地业房地产有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同》后，又根据开发商的要求与装修公司签订了《家居装饰装修工程施工合同》。业主入住后发现房屋装修存在质量问题，遂将开发商和装修公司一起诉至法院。开发商始终坚持认为装修合同独立于《深圳市房地产买卖合同》，开发商不是装修合同的主体，不是案件的适格被告。但法院认为，开发商销售涉案房屋时以“精装”进行宣传，且开发商指定装修公司，指定装修内容，开发商是案件的适格被告。本案装修纠纷属于房屋买卖关系的范畴，开发商对业主赔偿后，可以根据其与装修公司的合同，向装修公司追偿。一审法院遂判决开发商地业公司承担业主的各项损失，二审法院维持原判。

主要情形③：业主认为房屋实际交付状态与广告宣传不符，要求返还两者之间的差额

相关案例：

广东惠州大亚湾海韵雅苑小区业主与其开发商惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷、广西南宁地区的顿某与广西泳臣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷中，3000元每平方米的装修标准均仅体现在开发商的销售广告中，而未体现在签订的合同中。

广东省惠州市中级人民法院（以下简称“惠州中院”）和广西壮族自治区南宁市中级人民法院（以下简称“南宁中院”）均认为涉案开发商的销售广告不是合同内部的组成部分。惠州中院认为涉案的销售广告只具有宣传、推广的功能，起到吸引潜在购买者的作用，不是购买者作出购买决定的主要原因，且对于3000元每平方米的装修问题业主未能提供相应的证据证明装修价值。惠州中院遂维持驳回业主诉讼请求的一审判决。南宁中院认为双方对销售广告有约定应从约定，无约定方从法定，双方已在《商品房买卖合同》补充协议对广告进行约定“销售广告仅供参考，不作为具体承诺”，房屋的装修标准应以《商品房买卖合同》及补充协议为准，且业主未能证明房屋装修价值未达到合同约定标准。南宁中院同样维持驳回业主诉讼请求的一审判决。

风险来源（二）：因装修质量问题拒绝收房或解除合同风险

主要情形①：业主以装修质量问题为由拒绝收房或要求解除房屋买卖合同

相关案例：

王敬顺诉烟台宝龙体育置业有限公司商品房销售合同纠纷再审一案中，关于装修标准，涉案合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按约定予以完善或据实向买受人补偿装饰、设备差价，合同继续履行”。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定（现《民法典》第五百六十三第四款)，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据以上查明的事实，王敬顺主张房屋精装修不达标不属于上述情形，山东高院遂支持驳回王敬顺依据该条款行使解除权的诉求。

主要情形②：业主以装修质量等问题为由要求解除装修合同

相关案例：

武汉锦苑中南房地产开发有限公司诉童海田房屋买卖、装饰装修合同纠纷案中，业主购买房屋时同时签订了《商品房买卖合同》与《委托装修协议》，但仅支付购房款，未支付装修款。开发商起诉业主要求一并解除两合同。法院认为双方签订的两个合同相对独立，业主在《商品房买卖合同》中不构成违约，开发商要求解除该合同无依据，但支持解除《委托装修协议》。

但在广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司诉王静商品房预售合同纠纷案中，法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不当。不支持单独解除《委托装修协议》。

本文作者系湖南金州律师事务所文颖律师团队易旭律师、秦天柱律师。