住宅专项维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金,用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目,不得挪作他用。而专用基金实行钱随房走的原则，当房屋转让时，住宅专项维修基金也会转移给新的产权所有人。

      当地建筑成本的5-8%约120元左右/平方米，其中开发商承担60%，购房者承担40%，房价比较低的四线城市也可能按房价的2%计算维修基金。一般情况下，公共维修基金的收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定，是按照买房人的总购房款的2%-3%比例缴纳，收取的公共维修基金属于小区全部业主的共同所有，其不计算于房屋的销售收入。多层住宅以每平方米100元交纳其公共维修基金；高层全现浇结构则每平方米150元交纳；高层框剪结构200元；根据不同的住宅建筑安装成本其公共维修基金也就有所不同。

     有些业主不理解，新房购买时开发商承诺维修，为何还要交纳这笔“养老钱”？那是因为保修是有期限的。比如房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，电气管线、给排水管道、设备安装为2年等。保修期内，由开发单位负责物业维修养护；当保修期满后，物业维修养护的责任就转移到了物业产权人即业主身上。

     想象一下，假设一个有着2000名业主的住宅小区，在保修期满后突然发生了外墙保温板脱落的严重事件，需要立即启动维修，可要在短时间内向业主筹集维修费用，那得多困难。

住宅专项维修资金的设立，就是为了当住宅共用部位、共用设施设备出现问题时，能及时得到维修养护，有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命。

住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

◆屋面防水层破损，顶层房间渗漏的

◆楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿

◆地下室出现渗漏、积水的

◆楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值

◆增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变

◆外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的

◆公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的

◆公共区域门窗或窗纱普遍破损的

◆其它情况

住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

◆电梯主要部件需要进行维修或更换的

◆二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的

◆避雷设施不满足安全要求的

◆配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的

◆消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的

◆楼内排水(排污)设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的

      动用住宅专项维修资金，属于业主共同决定事项，按照《民法典》的规定，需由维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　此外，为进一步提高业主共同表决的效率，业主大会也可以在管理规约和议事规则中约定，对维修资金使用可采取异议表决方式。所谓异议表决，是指当不同意的业主不超过经参与表决专有部分面积半数且参与表决人数半数时，可视为表决通过。