作者 许小乐 贝壳研究院首席市场分析师

3月16日，国家统计局发布了2月份70个大中城市商品住宅销售价格指数。数据显示，2月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降；一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或持平，三线城市同比下降。

具体从环比来看，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点；一线城市二手住宅环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅环比下降0.4%，降幅与上月相同。

2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有27个和10个，环比下降城市分别有40个和57个。

具体从同比来看，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同；二手住宅同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.1%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.7个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.5%转为下降0.1%；二手住宅同比下降1.3%，降幅比上月扩大0.6个百分点。

2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有46个和30个，同比下降城市分别有24个和39个。

我们从最新发布数据可以看出，2月份，70个大中城市的商品住宅销售价格呈现出一种“不对称复苏”的格局。当前的价格修复态势类似于2020年上半年，即一线城市房价修复要快于二三线城市。

2月份，北京、上海二手房价格指数环比涨幅均显现扩大，广州止跌转涨，深圳则跌幅缩小；二三线城市二手房价格仍显现环比下跌。70城的新房价格平均环比跌幅较1月份略有扩大，这主要是由于二三线城市修复力度相对不足的影响。

当前，一线城市住房需求相对充足，在相关信贷政策支持下市场预期修复较快；而二三线城市购房需求相对不足，同时多数三线城市库存压力较大，市场预期修复较慢。虽然2022年以来，降首付、降低落户门槛、发放购房补贴等政策主要集中在二三线城市，但政策尚未有效激发住房需求释放，市场对政策响应力度不够。

当前，楼市需求端的信心尚未完全恢复，2月份新增居民中长期贷款转负即是印证。3月以来，国内部分城市疫情反复，也给楼市带来了不确定性。后续，政策持续精准引导合理住房需求释放是市场发展的重要因素。

随着支持性政策进一步传导并生效，将支撑市场面的更大范围修复。3月1日，郑州出台“郑十九条”政策支持力度大、覆盖面广，市场响应积极。贝壳研究院数据显示，3月，郑州周度成交和带看量已恢复至2021年5-6月的水平，与2021年12月周均(2021年下半年成交高位)相比，3月前两周周均带看量提升38%，成交增幅增长70%。

我们预计年内会有更多城市因城施策，出台稳楼市政策，部分市场需求不足的城市可能会放松限购条件，如适度放宽社保或户籍限制，符合条件的新市民能够得到信贷支持，这是未来二三线城市市场修复的关键。