红网时刻新闻记者 文洁 张必闻 海南陵水报道

8月11日至14日，由观点机构主办的2026博鳌系列活动在海南陵水举行。房地产仍在探底，AI浪潮已经扑面而来。当一个旧的增长引擎仍在调整，一个新的产业变量快速崛起，两者将如何影响中国经济与城市格局？

野村证券董事总经理及中国首席经济学家陆挺给出的判断是：AI带来的增量，眼下还不足以对冲房地产调整形成的缺口；更值得关注的是，它可能进一步加剧房地产市场已经出现的“双重K型分化”。

野村证券董事总经理及中国首席经济学家陆挺

在接受记者采访时，陆挺表示，2026年以来，全国房地产市场仍处于探底过程中。

从上半年数据来看，房地产多项指标同比下滑幅度超过2025年全年，全国层面尚未看到明确的触底反弹信号。至于底部究竟会在2028年还是2029年出现，他认为很难准确判断，“需要大家多一些耐心”。

这也意味着，部分城市、部分楼盘的率先回暖，并不能被简单放大为全国楼市复苏。

陆挺特别提到，目前上海、深圳、杭州出现一些局部楼盘热销，但这更多体现的是房地产市场正在发生的城市分化，而不是整体市场已经反转。

在他看来，当前乃至未来一段时间，中国房地产市场一个非常重要的特征，就是“双重K型分化”。

一重发生在人与人之间。

相对低收入群体更多在三四五线城市置业，而这些城市房地产价格调整幅度往往更大。房价下降意味着家庭资产缩水，由此可能进一步拉大不同收入群体之间的财富差距。

另一重发生在城市与城市之间。

随着限购、限售逐渐放开，人才、资金和资源继续向一线及核心城市集聚，头部城市楼市修复速度明显快于低线城市，而部分三四线城市仍然面临较大的调整压力。

AI的到来，并不会自动弥合这种差距。恰恰相反，陆挺认为，它可能让“K型”的两端拉得更开。

原因在于，AI本身就是一个高度集聚的产业。

资金、人才、算力以及大模型、AI芯片等核心资源，目前主要集中于北京、上海、深圳、杭州等少数城市，部分较早完成产业布局的城市也能够分享其中的红利。

这种特征决定了，AI对房地产的带动同样不会平均发生。

陆挺认为，AI热潮对核心城市、部分一线城市豪宅以及高端消费的提振会更加明显，但很难由此带动全国性的消费和房地产需求回升。

换句话说，它更可能首先作用于少数集聚了人才、资本和产业资源的核心城市，而难以在短期内形成对全国房地产市场的普遍拉动。

与此同时，大城市对中小城市的“虹吸效应”还可能进一步增强。

“AI产业有较高的门槛准入，大模型研发几乎全部集中在北京、上海、杭州、深圳四座城市，将形成强烈的‘虹吸效应’。与过去房地产和‘新三样’红利从一线向三四线城市梯次传导不同，AI时代更多表现为头部城市替代低线城市就业、抽取收益，区域分化趋势可能持续加深。”在他看来，上海、深圳、杭州的局部热销，与三四线城市仍在调整，并不矛盾。

它们恰恰是同一轮房地产“K型分化”的两个侧面。

如何应对这种分化？

陆挺提出，在AI加剧城市分化的背景下，财政体制改革更为紧迫。

而在城市化策略上，他的观点更加明确：应进一步促进人口向大城市、超大城市流动，做大核心城市人口规模，释放基础设施和住房需求，同时吸纳低线城市人口。

对于房地产市场本身，陆挺同样不主张简单等待其“自然出清”。

在预售制度问题上，他明确表示，不建议“一刀切”取消预售房。全面转向现房销售，会明显抬高房企融资门槛，减少市场竞争，也可能影响住房产品供给。

相比完全取消预售，他认为更现实的方向是继续优化制度，可以借鉴香港楼花模式，通过较低比例定金、交房后结清尾款以及严格资金监管等方式，在减轻房企资金压力的同时保护购房者权益。

房地产仍在探底，AI已经开始重塑城市之间的资源分布。

在陆挺的判断中，这两股力量并不是简单的此消彼长。至少在现阶段，AI尚不足以填补房地产留下的增长缺口，反而可能与房地产调整叠加，让人与人、城市与城市之间的分化更加清晰。

因此，看待今天的房地产市场，也不能再只问“什么时候见底”。当不同城市走向不同的轨道，真正需要回答的，或许还有另一个问题：见底之后，哪些城市能够率先走出来？