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什么是“ 一房多卖 ”？
“一房多卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给多名购房人，就同一套房屋和多名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。“一房多卖”多出现在二手房交易中，二手房易出现“一套房源多个中介在卖”“房东和购房者信息不对称”等问题，这就使部分不法分子有机可趁。
购房前如何防范“一房多卖”的情况呢？
一、进行预告登记
根据《民法典》第221条的规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
因此，防范“一房多卖”最好的办法就是进行预告登记。经过预告登记的房屋非经登记人本人同意，不能再将房屋卖给他人，但需要注意的是，预告登记也是有期限限制的，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。
二、视情况约定（高额）违约金
“一房多卖”问题的产生，无非是利益作祟，即出卖人想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此，买房人有必要在与出卖人签订合同时，约定一个比较高数额的违约金以警惕出卖人不敢随意违约。
三、从多方面查探虚实
在购买预售商品房时，务必要查看开发商是否有《商品房预售许可证》等五证，确保所购房屋是在预售许可范围之内，不要贸然交付房款。
在购买二手房时，购房者可在不动产登记中心查看该房屋产权所属以及是否为共有，或者是否设立的居住权等情况，尽可能要求在房屋交易中心登记后再向出卖人支付房款，并在交易后及时办理产权转移登记。
四、采取资金监管及资金托管
在二手房买卖中，买房人在买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。在这种方式里，买房人先将购房的资金交至房地产交易登记中心的托管账户，等相关证件办理完毕后，该账户才会把购房的资金交给出卖人。如果出卖人违约了，未把房屋所有权转移给购房人时，购房人的资金是无法交给出卖人的。
除此之外，很多银行推出了二手房买卖资金监管业务，通过这项业务，房产买卖双方可将交易资金存放于独立的专有监管账户内，由银行全程封闭管理，直至房产完成产权过户手续，银行再将资金划转至买卖双方共同指定的收款账户，从而有效保障交易资金的安全性。
总而言之，在防范“一房多卖”问题上，最重要的是预告登记制度，同时，也可以参照适用上述的其他技巧，以更好地维护自身权益，防范“一房多卖”问题给自己造成的经济损失。
（综合民主与法制社、河南锦盾律师事务所）
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来源：红网
作者：李雨沁
编辑：李雅婷
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