编者按：买房安家是人生大事，不可马虎。为了挑选到心仪的房屋，很多时候要通过中介来完成。那么，在中介提供找房看房、谈价订约等服务后，房屋买卖双方为省中介费，私下交易“跳单”买房，算违法吗？“跳单”后，中介费还要支付吗？

一、什么是“跳单”？

“跳单”行为亦称为“跳中介”。近年来，市场上的二手房的交易主要是通过房产中介来进行。部分人会认为中介费用不合理，不愿支付，于是在中介提供过服务后，跳过中介进行私下交易的现象时有发生。所谓“跳单”，其实就是越过原约定的中间方，享受其中间服务后却不履行约定，与确定交易方直接签订合同的一种违约行为，其目的是为了逃避支付中介费。

二、“跳单”后，中介费还要支付吗？

需要支付。《民法典》规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

在《民法典》之前，对于“跳单”行为，法院主要根据《合同法》及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定，并判决违约方承担责任。《民法典》颁布后，对于“跳单”行为有了明确的规定，首次将“跳单”行为的认定上升到了法律层面，确认了实际提供服务的中介人享有报酬请求权，为保护中介方的合法利益明确了法律依据。

三、更换中介达成房屋买卖是“跳单”吗?

有些买家在A中介看房后，又通过B中介办理房产过户交易手续，那么这种情况是否构成“跳单”？买家又是否需要向中介进行赔偿？

利用A房产中介所提供的交易信息另行委托B房产中介居间成交，应承担违约责任。属于“跳单”行为。

在司法实践中，委托人绕开中介人订立合同一般有以下三种表现形式：

一是委托人利用中介提供的信息机会或者媒介服务，直接和合同相对方订立合同；

二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人和合同相对方订立合同。比如委托人通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成，后委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司和合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约。

三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义和合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

四、“跳单”需不需要负相应的法律责任？

在法律上，房屋中介公司所收取的中介费是合法的，并且也受法律保护。根据《物权法》和《合同法》等相关法规，房屋中介公司可以收取一定比例的佣金作为服务费用。

跳单，是越过原约定的中间方，享受其中间服务后却不履行约定，与确定交易方直接签订合同的一种违约行为。“跳单”需要负相应的法律责任。

事实上，就“跳单”应承担法律责任，很多人存在一个非常大的误区，认为：是不是我不签订合同协议，是不是就不需要承担相应的责任了？

其实并不是这样的，相关法务专业人士指出，即使买方没和中介签订书面合同，但其“跳单”行为仍是应当承担相应法律责任的。

我国《合同法》第10条规定，合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。虽然，《房地产经纪管理办法》第16条中规定，房地产经纪机构应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。

但《房地产经纪管理办法》并非法律或行政法规，也就是说，对于房产中介合同来说，书面形式、口头形式和其他形式都可以成立，只要各方当事人意思表达一致就可以。

所以作为中介方，只要已经履行了推介合适的房源并引荐房主洽谈的主要义务，而作为委托方接受了中介服务，表示满意甚至表达购买欲望后与房主见面洽谈。那么，中介方与委托方之间的中介合同就已经成立了，不会因为未签订书面协议就无法要求承担违约等法律责任的情况。

五、以案说法

基本案情：

2022年6月，张某因售房需求，与某中介公司签订《不动产出售委托合同书》，双方约定房屋售价为248万元，甲方须按售价3%的标准支付佣金，如果甲方私下和乙方介绍的客户进行交易，保证金将不予返还，还应支付房屋售价3%的违约金。

合同签订后，中介公司通过张贴横幅、制作摆台等广告形式进行房屋出售宣传。不久后，中介公司带第三人袁某参观看了房屋并签订了《看楼书》，后张某私下将房屋出售给第三人袁某。

中介公司得知后，向张某发出《催告函》，要求其支付房屋总价3%的跳单中介费以及房屋佣金。张某不愿支付中介费，中介公司起诉至法院。

法院判决：

法院审理后认为，被告张某委托原告公司出售房屋，原告为其提供了推荐房屋、提供房源信息、带领看房等中介服务，双方构成中介合同关系。

原告经被告同意，带第三人袁某实际参观了涉案房屋，被告张某接受并利用原告提供的信息和服务后，却绕开原告转而选择私下与袁某直接订立售房合同，未按约定支付中介服务费，已经构成违约，依法应当承担违约责任。

被告张某应向原告支付房屋总价款248万×3%=74400元的中介服务费，该费用为原告按合同约定的预期可得利益，但考虑到原告未提供全部服务内容，故依据其提供服务情况，由被告张某向原告某公司支付中介服务费的80%。

最终，法院判决由被告张某支付原告中介服务费59520元，判决后双方均服判息诉。

生活中，作为房屋买卖当事人，在接受中介服务时，我们既要维护自身合法权益，也应充分尊重中介服务成果，无论是买方还是卖方，都应当严格遵守契约精神，按照合同约定履行各自的义务，切勿为“节省”中介费而因小失大。

（内容综合来源于上海金山法院、湖南高院、洞口县人民法院）