编者按：2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，一系列限购、限售的房地产调控政策正式出台。时光飞逝，转眼间距离“6.25”新政实施已有一年时间，长沙楼市有哪些变化与不变？现在回过头来看，当初调控的目标是否已基本实现？政策的未来走向又有何种可能？

对于楼市的宏观调控，我们既是见证者，亦是亲历者，借助“6.25”调控实施一周年的契机，红网房产特别推出《看见》系列观察稿件，记录和捕捉市场的最新动态，梳理楼市的风向变化。

今日的记载，即成明日的历史。

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红网时刻新闻记者 岳瑾 长沙报道

长沙，从来没有停止过发展的步伐。随着城市的快速发展，中心区域可开发土地逐渐减少，越来越多新兴板块成为推动长沙房产市场的主要力量。在城市的剧变中，人们开始重新审视这座城市，重新定义各个城市板块的价值。

来自世联行的数据显示，今年1—6月长沙商品住宅供销主要集中在雨花区与岳麓区，热门板块中梅溪湖的热度依旧，而武广板块和麓谷板块则一跃成为两匹“黑马”，板块之争走向炽热化。

武广、麓谷成“黑马” 板块竞争打响无“硝烟”之战

随着大量房源入市，有效客户持续消耗，长沙楼市竞争加剧，板块分化也日趋明显。

今年上半年，雨花、岳麓依旧为去化主力区域。

阳光城尚东湾、万科魅力之城、明昇壹城、长房东旭国际、新城吾悦广场、绿地城际空间站等项目如雨后春笋，长沙火车南站繁忙的客流，成为高铁新城的“最直接的商务人群”。

不同于梅溪湖板块的高调，“高铁新城扮演的是“发动机”的角色，源源不断的给长沙输送人才与商机，也是长沙对外不断展示和连接的窗口，是最具活力的板块”，对于武广这匹“黑马”，有业内人士如此评价。同时，也有人认为，价格成为武广板块火爆的根本原因。

另一匹“黑马”则是麓谷板块。

开盘首日销售破8亿；单个楼盘房源月售逾千套，销售额达到13个亿……2019年的“红五月”，因为万科金色梦想的一路飙红，给麓谷板块添了几分热度。

麓谷板块作为长沙国家创新型科技园区试点园区，汇集了五湖四海的尖端企业，其中不乏国家重点实验室,工程技术中心和世界500强企业。而在这片独特优势的产业集群里不仅有一展抱负的广阔天地，还林立着安营扎寨的宜居住宅。万科、长房、龙湖、金辉等多家品牌房企纷纷布局。

从交通不便到高铁、城铁、地铁无缝对接，如今的麓谷面貌日新月异，吸引了一批批的市民前来置业、投资，也搅动了长沙楼市这池看似平静的春水。

“强者恒强”依旧 网红盘吸附力强大

另一个现实是，板块竞争“强者恒强”的剧情还在延续。上半年长沙楼市最活跃的板块还要数梅溪湖。

从原本只有一个中心，到现在多个城市副中心崛起，长沙在版图扩张的同时，城市整体规划也日新月异。在多个行政副中心“多点开花”之时，市民心中的传统居住片区也发生了翻天覆地的变化。主城中心区逐渐不再是人们首选的居住地；而新兴片区凭借着日益完善的配套，成为不少置业者向往的居住片区。由红网发起的一份网络调查显示，梅溪湖板块以绝对优势位列置业者最向往的居住片区榜首。

从城郊默默无闻的葡萄园，到今日汇聚世界目光的“国际新城”，梅溪湖搭乘着湖南湘江新区这一“国家级新区”的高速发展快车道，早已化身为长沙这座中部枢纽城市的副中心。梅溪湖国际新城一期总建筑面积约466万平方米，已基本完成开发。

根据规划，梅溪湖二期规划将通过“科创新引擎，长沙城市副中心”的定位，呈现出“东商务、南产业、北居住、西科创”的主体格局。

未来，一个规划近40平方公里的超级大圈将在长沙城西展开，届时梅溪湖国际新城的面貌将全然展现。

随着梅溪湖迎来二期规划发展进入超速期，其板块内的限价盘、网红盘对购房者的吸附力依旧强大。

正如众多专家所言：集万千宠爱于一身的梅溪湖，引领长沙的居住和建筑文化，在未来的五年或者十年里，它将成为长沙人工作、生活、居住的一种理想追求。

热门板块配套先行 市场两极分化明显

从“6.25”反炒房调控令的出台至今，长沙楼市形势悄然变化着：市场准入门槛大幅提高和新房供应集中面市，使得市场两极分化日趋明显。板块之争从另一个角度而言，实则是各房企之间的厮杀。乘着政策的东风，热门板块口碑人气盘依然可以开盘“日光”，另一部分楼盘则门庭冷落，有数据显示，个别项目开盘去化率甚至不到15%。

专家分析称，前5月入市的项目中30%为精装修，除个别“福利盘”毛改精依然受热捧外，多数项目带装修出售购房门槛提高，造成销售抗性，延长了去化周期。

“在房票数量有限的背景下，长沙楼市整体去化水平无疑仍将维持低位。”2019年年初的预判，在2019年年中已初现端倪。

那么，市场的降温，对于开发企业而言，是否意味着没有了施展空间？在地产圈从业十余年的职业经理人喻宗彬认为，热门板块往往配套先行，加之切中了市场需求的人气口碑楼盘，即使是在“过冬”的趋势中，依然可以走出“小阳春”的行情。

另一方面，市场逐步走向成熟，行业进入深度调整阶段，房企间的竞争模式已经从依靠土地升值发展到产品或品牌竞争阶段。在产品为王的时代，竞争更是进入炽热化，一些品牌房企倾力进行产品研发，并将成熟产品发展成标准化产品线，形成品牌效应，并在品牌内部和外部都形成竞争关系，从而促进产品不断优化和升级。