《红人评楼》第五期——北辰三角洲

　　强烈推荐：北辰三角洲楼评专题版

　　撰文：曹文飞　摄影：孟畅
　　看楼时间：2013年7月4日　

(北辰三角洲已经交房的D3E5区实景。)

　　北辰三角洲楼评开篇：
　　
　　随着城市的发展，长沙在建和筹建的城市综合体项目越来越多，不过，有不少城市综合体项目只是将居住与商业、商务办公组合在一起，而且大多体量较小，容易忽视教育、文化等配套。
　　
　　本期《红人评楼》【查看往期】测评的项目北辰三角洲【楼盘详情】号称“中国最大的城市综合体”，项目位于长沙开福区湘江与浏阳河交汇处，曾创下中国单宗最贵土地历史记录。占地面积约1650亩，总建筑规模达537万平方米，规划了大型商业、超高层写字楼、高端住宅、优质教育等配套，市政府重金打造的“两馆一厅”也在项目区域内。
　　
　　目前，北辰三角洲住宅均价9000元/㎡，预计月底将新推E3区90-188㎡城市豪宅，售价及优惠待定。相对来说，北辰住宅售价较高，且主推户型面积较大，较适合预算充足的购房者。
　　
　　不过，尽管北辰三角洲规划了多个商业区，不过目前滨江商业还在装修，底层商业区只有部分商户已营业，地铁商业区还没开工，周边鲜有大型商业，前期入住的业主须做好心理准备。
　　
　　北辰三角洲楼评概要：

　　北辰三角洲楼评导读：

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　　一、综合：

(北辰三角洲夜景效果图)

　　1、区域规划：
　　
　　北辰三角洲项目位于长沙市开福区湘江北路三段1200号，湘江与浏阳河的交汇处的新河三角洲。新河三角洲曾被规划为工矿企业区，上世纪五六十年代以来，长沙化工厂和长沙制革厂等中小企业先后在此安家落户。三角洲旁更聚集湖南动力机厂、建湘瓷厂等知名企业。
　　
　　随着城市现代化的步伐，新河三角洲被长沙市政府纳入旧城改造工程，开发建设总投资约120亿元，成为目前长沙旧城改造史上规模最大、投资最多的项目。2007年7月底，通过招拍挂，北辰实业获得了新河三角洲国有建设用地使用权。
　　
　　按照规划，区域内将集合超高层商务写字楼、高层住宅群、大型购物中心、超五星级酒店等地标性建筑，加上长沙市政府在三角洲核心位置修建的两馆一厅（即图书馆、博物馆、音乐厅），该区域将成为为长沙新的城市名片和“文化曼哈顿区”，升值潜力大。

　　北辰三角洲楼评导读：

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(北辰三角洲由北辰实业开发建设。)

　　2、房企品牌：
　　
　　北辰三角洲的开发商为长沙北辰房地产开发有限公司，由北京北辰实业股份有限公司独资设立，于2007年12月20日在长沙注册成立。公司注册资本12亿元。公司主要从事房地产开发、自有物业租赁、酒店经营及管理等。
　　
　　北辰实业主营业务包括发展物业、投资物业（含酒店）及商业物业。发展物业目前集中于北京和湖南长沙，包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化、多档次的物业开发和销售。
　　
　　目前主要开发项目有：北辰绿色家园、奥运媒体村、顺义马坡项目、香山清琴别墅、北辰长河玉墅别墅、北辰碧海方舟别墅、北辰香麓、北辰福第和长沙北辰三角洲项目。
　　
　　3、土地产权：

(北辰三角洲所在的新河三角洲地块曾是全国地王。)

　　北辰三角洲项目所在地块是长沙市由政府拆迁腾地、然后大规模统一招商转让的首宗土地。2007年6月地块挂牌时，土地的保证金竟达10亿元，起拍价为46.3亿，开创中国单宗最贵土地的历史记录。最终由北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司联合投标体以92亿拿下，成为全国地王。
　　
　　2010年4月，城开集团转让所持长沙北辰股权，北辰实业独自开发长沙地王项目，即如今的北辰三角洲。住宅的土地使用年限为70年，商业为40年。

　　北辰三角洲楼评导读：

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　　二、建筑：
　　
　　1、建筑单体：

(北辰三角洲的住宅楼层较高)

　　作为城市综合体项目，北辰三角洲项目内包含高层住宅、写字楼、商业中心等建筑类型。经过几年的建设，北辰三角洲已经初具规模，D3、E5区已经建成，A1、D1、D2、E3、均在建设当中。
　　
　　从已经建成的楼栋来看，北辰三角洲的高层住宅楼层较高，最矮的33层，高的有40多层到50多层，这样高的住宅在长沙并不多见，一般的高层住宅都是30多层。
　　
　　不论是江边的滨江豪宅定江洋，还是湘江大道以东的高层住宅，主楼部分外墙采用了仿石材料，颜色较淡雅，使整个外立面显得大方美观。
　　
　　2、户型分析

(北辰三角洲即将推出的E3区172㎡/176㎡户型。 >>>查看更多户型)

　　北辰即将推出的E3区产品，以90-188㎡的城市豪宅为主，城市豪宅都是N+1户型，方正朗阔，通透舒适，除了89㎡户型没有飘窗外，其他户型都有空中花园，大花池，景观飘窗。
　　
　　89㎡的自主设计式两房，房型比较周正，全南向设计使得房间充分采光，大开间阳台与客厅一体式，使得房子看上去特别大气。空中花园和储藏室可以改成一个儿童房或者书房，当然这个就看业主需求了。
　　
　　172㎡/176㎡三房两厅两卫两阳台一储藏室户型，南北双阳台、双景观飘窗设计，且厨房带有独立工作阳台和储物间，使得收纳置物方便了许多。
　　
　　110㎡/114㎡自主设计式三房，这个户型的亮点在于，两卧以及客厅都是朝南的，全面采光，非常的舒适透亮。客厅与餐厅相连，外接阳台，一进门就感觉这个户型特别的宽敞。空中花园同样也可以改成一个儿童房或者书房。
　　
　　142㎡/144㎡三房，相比于其他户型，这个房型就逊色很多，晾晒衣服要通过房间，狭长型的厨房也让人感觉拥挤。

　　北辰三角洲楼评导读：

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　　3、园区布局：

(北辰三角洲分区：黄色为普宅，红色为商业配套，左边橙色为滨江豪宅，东南角暗黄色为中小学。)

　　作为中国最大的城市综合体，北辰三角洲占地面积高达110万㎡，约1650亩，总建筑规模达537万平方米，湘江大道、黄兴北路多条市政道路从小区内穿过，如何保证业主的居住安全成为开发商思考的问题。
　　
　　为了解决这一难题，北辰三角洲将项目分成了十多个组团，所有住宅小区沿地面抬高一层，实行人车分流，各个区域独立成团也便于小区的管理。同时，各个组团之间建有天桥相接，方便不同组团之间的业主来往。
　　
　　而从功能分区来看，市政工程“两馆一厅”在三角洲的尖端处，北辰的高端商业跟摩天写字楼群也布局在周边，小学跟中学则布局在远离商业的东南角，各功能分区布局较合理。

　　北辰三角洲楼评导读：

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　　三、居住：

　　1、舒适性：

(北辰三角洲园林实景)

　　北辰三角洲的容积率为4.1，不仅有超高层写字楼，项目的住宅楼层也很高，大多数在40层以上。不过，各个楼栋在布局上比较合理，走在里面不会给人很压抑的感觉。
　　
　　项目住宅区的绿化率是50%，目前已经交房的D3区、E5区园林已经成型，跟大多数小区园林一样，设置了喷泉、小亭子、游泳池、雕塑等，水园相连，动静结合，使整个园林富有灵气。不过，由于交房不久，移植后的树木需要一段培育期，小区显得有些空旷。
　　
　　2、物业管理：　

(北辰三角洲将同时引进三家物业公司。)

　　与一般楼盘只有一家物业公司不同的是，北辰三角洲项目同时引进了三家物业公司，分别是浙江绿城物业、广州广电物业、戴德梁行，其中，普通住宅物管费2元/㎡，滨江豪宅物管费3元/㎡。
　　
　　浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年3月，注册资金5000万元，隶属于绿城控股集团，具有国家一级资质。
　　
　　广州广电物业管理有限公司由广州广电房地产开发集团有限公司控股，是一家具有独立法人资格以及国家一级资质的新型市场化、专业化大型物业管理公司。
　　
　　戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。
　　
　　据置业顾问介绍，之所以引进三家物业公司，是因为希望通过竞争，促使三家物业公司不断提高服务水平。

　　北辰三角洲楼评导读：

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　　3、人车分流：　　

(北辰三角洲实行人车分流，图为小区人行入口。)

　　随着有车族越来越多，车辆在小区内行驶带来的安全隐患也日益严重，因此，一种新的模式——人车分流应运而生，所谓人车分流，是指将人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道，这种模式起源于美国。
　　
　　人车分流作为小区现代化的重要指标，如今已成为楼盘成熟度、品质度的衡量标准之一。长沙早几年开发的楼盘湘江世纪城，采用了“全城人车分流”人性化道路布局系统，实现彻底的人车分流，被视为长沙楼盘“人车分流”的典范，也是其卖点跟噱头之一。
　　
　　北辰三角洲在规划时也采纳了“人车分流”这一模式，所有住宅组团沿地面抬高了一层，车辆直接从一层入口开进地下车库，而行人则通过台阶或自动扶梯进入小区。
　　
　　4、交通出行：

(北辰三角洲交通区位图)

(无论是自驾，公交，还是未来开通的地铁，去北辰都很便利。)

　　北辰三角洲小区内有两条南北走向的交通主干道，即湘江大道和黄兴北路，其中，湘江大道通过浏阳河隧道可以一路向北，黄兴北路还未全线贯通。除此之外，小区内还有多条“井”字路网，对于自驾的业主来说，住在北辰三角洲是非常方便的。
　　
　　公交车方面，长沙市内看搭乘多路公交车到新河站，或者两馆一厅站下车均可直达北辰三角洲。
　　
　　而在未来，计划于明年开通的地铁1号线在小区内设置了北辰三角洲站，这也是长沙唯一一个设置在小区内的地铁站。

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　　四、配套：
　　
　　1、商业：

(D3区底层商业已有部分商户开始营业。)

　　作为城市综合体项目，北辰三角洲的商业配套考虑得很周到的。项目规划的商业主要由三部分组成，即滨江17万㎡体验式商业公园、地铁站口的风情式主题商业区、每个住宅组团底层的情景式购物街区。
　　
　　目前，滨江商业区建筑主体已经封顶，正在进行内部装修。将按照“广场+环境”模式，依托湘江风光带一线江景，打造开放式、低密度的商业公园，包含大型超市、商业零售、奢侈品店、餐厅、影院等业态，目前已引进中南地区最大的华谊兄弟旗舰影院。
　　
　　D3、E5区的底层商铺已经有部分商户开始营业，包括银行、蛋糕店、饭店等，不过，仅有的已营业的商铺，难以满足业主的购物需求。随着入住业主的增多，相信开业的商户也会越来越多。
　　
　　另外，定位为“现代凤凰”的地铁口主题商业区预计今年8月动工。
　　
　　2、商务：

(北辰三角洲268米地标写字楼效果图。)

　　商务配套是城市综合体项目必不可少的，北辰规划的商务配套包括A1区268米地标性甲级写字楼、A2A3区摩天写字楼群以及E1E2区soho式写字楼。
　　
　　目前，A1区的洲际酒店以及268米写字楼“出云”主体建筑均已完工，正在进行内外部装修。“出云”是目前湖南省已经封顶的第一高楼，A2A3区还规划了3栋摩天写字楼，均比“出云”高，最高的一栋超过300米。
　　
　　已经签约入驻的洲际酒店是一个全球豪华酒店连锁品牌，由洲际酒店集团拥有。集团在世界75个国家经营超过200家酒店。

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　　3、文化：

(长沙市“两馆一厅”将于明年下半年开放。)

　　文化氛围也是北辰三角洲的主要卖点之一，长沙市政府打造的“两馆一厅”正位于三角洲的尖端处。“两馆一厅”是指包括长沙市博物馆、长沙市图书馆、长沙市音乐厅及周边配套设施在内的长沙滨河文化园建筑群，其中包括高126米的景观塔。
　　
　　“两馆一厅”于2007年12月正式开工，总建筑面积约15.1万平方米。目前，“两馆一厅”的外墙装饰已经全面完成，今年下半年完成除音乐厅外的内部装修，明年上半年完成音乐厅全部内装修，明年下半年“两馆一厅”全面建成并向市民开放。
　　
　　4、教育医疗：

(清水塘北辰小学已经完工，今年9月开学。)

(长雅中学正在进行最后的绿化扫尾。)

　　与大多数城市综合体项目重商业轻教育不同的是，北辰三角洲配套了从幼儿园到初中一体化的教育。项目规划了4所幼儿园，1所小学和1所中学。
　　
　　目前，在项目E5区已经建成了一所幼儿园，即北京21世纪幼儿园，清水塘北辰小学、长雅中学（初级中学）均已经建成，将于今年9月正式开学。清水塘北辰小学与长雅中学为公办学校。业主的子女入读小学凭房产证或购房合同办理相关手续，另外，购买北辰三角洲住宅的业主，一户享受一个长雅中学学位。
　　
　　医疗方面，项目附近有不少诊所及社区卫生服务站，国内知名的三级甲等医院——中南大学湘雅一医院距离项目也仅有3公里左右。

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　　五、购买：
　　
　　1、售价：

(北辰三角洲住宅对外公布的均价是9000元/㎡。)

　　北辰三角洲目前对外公布的住宅均价是9000元/㎡，而置业顾问告诉我们，项目的售价基本上在8800-9000元/㎡之间，“我们项目不同户型、楼层的差价比较小。”9000元/㎡的住宅几乎可以赶上中心区地段，价格偏高。另外，写字楼的均价是18000元/㎡。
　　
　　不过，北辰三角洲地块曾经是全国的单宗地块地王，2007年拿地时，该地块的楼面地价约为3400元/㎡，而同期该地区的项目均价也不过才3000元/㎡左右，当时中心区最高档楼盘均价也未超过5500元/㎡。加上近些年房价普遍上涨的因素，北辰三角洲住宅售出9000元/㎡，也是情理之中。
　　
　　目前，北辰三角洲D2区还有部分200㎡左右的大户型在售，E3区预计月底开盘，将推90-188平米城市豪宅，售价及优惠待定。
　　
　　2、工程进度：

(北辰三角洲即将推出的E3区住宅。)

　　北辰三角洲项目占地面积高达110万㎡，约1650亩，总建筑规模达537万平方米，如此大的体量注定要经过一段漫长的开发周期。
　　
　　截止目前，D3、E5区的高层住宅已经交房，D2区高层住宅即将封顶，E3区住宅正在建设中，D1区滨江豪宅“定江洋”、A1区滨江商业和268米地标写字楼均已经封顶，进入内外部装饰阶段。
　　
　　在售的D2区将分两次交房，分别是2014年12月和2015年3月，即将开盘的E3区交房时间待定，7月4日看房当天，我们看到E3区部分楼栋已经建了六七层。
　　
　　另外，小区内的配套路网基本完工，1所幼儿园，1所小学已全部完工，1所中学正在进行绿化扫尾，三所学校都将于今年9月开学。

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　　3、适宜人群：

(北辰三角洲比较适合有充足预算的购房者。)

　　作为城市综合体项目，北辰三角洲的各项配套非常完善，囊括了休闲、娱乐、购物、居住、办公、入学等各种城市功能，几乎到了无可挑剔的地步，尤其适合不愿意到很远的地方逛街，喜欢一站式生活的购房者。
　　
　　当然，高达9000元/㎡的住宅均价估计得让不少购房者望而生畏，目前，长沙新建住宅均价约为6800元/㎡，对于预算不高的购房者来说，北辰三角洲住宅的售价确实有点高。另一方面，北辰主推的住宅主要是大户型，因此比较适合预算较高的购房者或者投资者。
　　
　　不过，由于开发周期较长，北辰三角洲各项配套的完善需要时日，尤其是与业主息息相关的商业配套，项目周边也没有什么大型商圈，因此前期入住的业主需要做好心理准备。

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　　六、其他：
　　
　　1、业内评价：

(北辰三角洲商业街内部效果图)

　　长沙市网上行互动传媒有限公司副总经理罗情：
　　
　　北辰三角洲是中国最大城市综合体，以537万㎡超大体量发轫于中国中部崛起大背景之上，其是长沙一河两岸发展龙头，代言未来城市意象和人文气质的超级地标；更是城市进化终极样板。
　　
　　长沙某资深房地产记者：
　　
　　作为城市综合体，北辰三角洲的各项配套是没法挑剔的，北辰既然能建亚运村，说明它还是有实力的，而且，北辰跟万科、恒大不一样，它的项目非常少，目前在售的大型项目基本上就只有长沙的北辰三角洲，加上又是当年的地王，所以这个项目不会走量。
　　
　　唯一比较担忧的是它的商业运营，北辰滨江的商业定位是高端商业，但那个位置比较尴尬，说近不近，说远也不远，多开十分钟车就到五一广场了，北辰的商业主要的购买力还是周边的业主和上班族。而且，明年就要开业了，目前公布的拿的出手的商户也就洲际酒店跟华谊影院，招商显然滞后了。

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　　2、网友评价：

(已经购房的业主对北辰三角洲的评价。)

　　长沙新浪乐居网友“D2区苹果”：
　　
　　虽说置业顾问强调说工地不让进，有安全隐患，但是几十万丢那里了，不看看心里还是不踏实。定的是D2区的7号栋08号房的户型，一直对这个朝向不是太清楚，对着图研究了半天，从售楼部提供的方位图来看，7号栋的08房是东北向。
　　
　　楼板也量了下，基本都有9-9.2厘米左右，卧室墙面发现有一条长长的裂缝，从天花板下面一直贯穿到靠地板，不知道是什么原因造成的，土建方面的知识自己也不懂。
　　
　　08号房入户门外面还有这么一个空间，不过边上还有个小房子，不知道是什么用途，总之我觉得我放个鞋架还是可以滴~
　　
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　　长沙搜房网友“夏日残荷”：
　　
　　北辰三角洲作为滨江新城的大盘，可以说是俯视着湘江，风景优美。
　　
　　1、地段佳。四周交通好，11路、66路等公交路线、2014年将开通的地铁1号线都经过这里，以及自驾也很方便，去哪里都快捷，而且江河风景很不赖；
　　
　　2、教育设施配套好。从幼稚园到初中，十二年精英教育；清水塘小学和北雅中学；
　　
　　3、配套设施齐全。写字楼，酒店，商业街，公园都是高档的，可以堪比城中之城。
　　
　　网友“火鸡王子”： “出云”写字楼裙楼瓷砖选择的确实是很考究的，不愧是央企的眼观，很有品味。中国传统美学讲究是宛若天工。
　　
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　　长沙搜狐焦点网友：
　　
　　21世纪幼儿园学费是多少？听说要2200元/月，100元1天啊，除开国家节假日，就100多了，太贵了，比读大学还贵！
　　
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