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红楼知乎:房屋抵押贷款和房屋按揭贷款有什么区别?

2018-02-24 12:27:01 来源:红网 作者:李雅婷 编辑:李雅婷

  编者按:二手房交易之前,房屋不能处于再抵押状态,这是为什么呢?房屋抵押贷款和按揭贷款两者之间有什么区别呢?哪种类型的房子不能办理抵押贷款?办理房屋按揭贷款需要哪些资料?今天,《红楼知乎》小编来给大家答疑解惑。

  一、什么是房屋按揭贷款?

  简单来说,就是购房人先向银行贷款,在通过分期付款的方式来偿还贷款,直至还清获贷所购房屋的所有权。

  二、什么是房屋抵押贷款?

  有资金需求的借款人,用名下的房产作为抵押物向银行、小贷公司等金融机构获得的贷款。贷款到期,借款者必须如数归还,否则,作为一种补偿银行有权处理抵押品。

  三、房屋按揭贷款和抵押贷款的区别?

  1、用途不同

  从贷款用途来说,房屋按揭人是为了取得该按揭物的产权,即房屋的权,从而去办理的房屋贷款,也就是说房屋按揭所贷的款项是用于支付房屋的余款的。然而,房屋抵押人往往是对此抵押物已经拥有权,他们将其抵押出去之后所贷的款项可能会用于住房,也可能用于其他项目的贷款。住房按揭贷款,只能用于购买房屋;而房产抵押贷款则可用于买车、旅游、装修、企业经营等多种用途。

  2、贷款利率不同

  按揭贷款与抵押贷款的另一个重要区别,那就是两者的贷款利率。住房按揭贷款利率可以打折,当然也可以上浮,或按照基准利率执行,而抵押贷款一般都是在基准利率上上浮。如果说按揭贷款与房产证抵押贷款相比哪个利息更高,这就需要根据贷款的额度、年限等因素综合来决定。

  3、贷款期限不同

  住房按揭贷款:最长可贷30年

  房产抵押贷款:最长10年,部分地区可贷15年

  4、法律关系的主体不同

  在房屋抵押贷款过程中,它只是存在抵押人和抵押权人,而在房屋按揭贷款中,主体一般是购房者、银行等。房屋按揭的主体享有房屋的权,而房屋抵押就不发生房屋权的变化,房屋抵押人依旧持有房屋的权,房屋抵押权人是只拥有该房屋的抵押权。

  住房按揭贷款:按揭人(购房者)、担保人(卖方)、按揭权人(一般为银行)

  房产抵押贷款:抵押人(买房人)、抵押权人(银行或其他金融机构)

  5、法律意义不同

  住房按揭贷款:房屋所有权(房屋产权证),随着购房交易的完成,从卖方转移到买方手中。

  房产抵押贷款:房屋所有权未发生改变。只要当借款人不能还款时,金融机构才会将房屋拍卖。

  6、前提不同

  房屋按揭和房屋抵押在运作模式上也是不一样的,房屋抵押贷款一般要求是说所抵押的房屋必须是两证齐全缺一不可的,并且能够上市流通。房屋按揭贷款通常是在尚未取得房屋权证还有土地使用权证的情况下办理的,购房者前期是以房屋买卖合同作为凭证办理贷款的相关手续的。

  7、贷款人群不同

  按揭贷款与抵押贷款所适用的贷款人群也是有所区别的,房屋按揭贷款所适用的是没有能力一次性全额支付房款,但有能力支付首期购房款并且有稳定收入的人群。抵押贷款则适合在已经取得了房屋“两证”的情况下,借款人因为各种原因需要使用资金,然后向银行或者其他自然人贷款的人群。

  住房按揭贷款:申请贷款时,购房人并未取得房屋所有权,即没有拿到房屋所有权证书。

  房产抵押贷款:申请人必须具备土地使用权证书和房屋所有权证书,才能办理。

  四、 哪种类型的房子不能办理抵押贷款?为什么?

  1、没有房产证的房子

  没有房产证,也许房子已经被抵押在银行,已经办理过一次抵押贷款的房屋不能再次被抵押。也许是开发商一方还没有办理房产证,不管哪种原因,银行对这类房屋都是拒绝办理抵押贷款的。

  2、小产权房、企业厂房、回迁房等

  类似小产权房这种,只有使用权,没有房产证所赋予的所有权,银行对于此类也是拒绝。

  3、未满5年的经济适用房

  经济适用房规定只有满5年后才能进行上市交易,未满5年,银行不会为了给业主办理抵押贷款而违反法律。

  4、房龄太久或面积太小的房屋

  银行对于贷款的条件比较严格,往往对于房龄大于20年或者面积小于50㎡的房屋会拒绝贷款。

  5、 违反房屋抵押规定的房屋

  拆迁范围内的房子、违章建筑、文物保护建筑、权属有争议的房屋和被依法查封、扣押、监管和以其它形式限制的房屋,都不得在银行办理抵押贷款。

  除开以上几类房子不能办理抵押贷款以外,自身征信不好的人在向银行申请贷款时,也会被银行给拒绝,所以在进行抵押贷款时,一定要考虑好自己是否符合贷款条件,同时也要注意自己的个人征信,避免出现征信不良的情况。

  五、房屋抵押贷款流程

  1、准备材料

  首先,把夫妻双方的身份证明、户口本、结婚证、房权证、土地证(或复印件)、工商执照、税务登记证、银行的资金流水等准备好。

  2、房屋评估

  带着身份证明、房权证到评估公司对抵押房屋申请评估,这里注意一点,银行都有自己指定的评估公司;评估公司受理后出具评估报告。

  3、申请贷款

  带着夫妻双方的身份证明、户口本、结婚证、房权证、土地证(或复印件)、工商执照、税务登记证、银行的资金流水、评估报告到银行申请贷款,签订借款合同。

  4、银行批准

  银行受理后,核实材料真伪,到经营场所实地查看,报上级银行批准,上级行核实后批准贷款。

  5、抵押登记

  带着身份证、借款合同、房权证到房管部门申请抵押,房管部门受理后办理抵押登记,出具他项权利证书,带着他项权利证书到银行取走贷款。

  六、房屋抵押贷款利率是多少?

  目前银行住房抵押贷款利率是以央行规定的基准利率为基础,再根据贷款人的个人综合资质情况浮动执行的,通常会上浮10%到20%左右。一般情况下,贷款人的个人信用、收入、资产等,借款人所提供的房产的面积、房龄、位置等,以及贷款的额度、期限等,都会对银行的抵押贷款利率有一定的影响。

  目前银行执行的基准利率为:

  一年以下(含一年)利率为4.35%;

  一年至五年(含五年)利率为4.75%;

  五年以上为4.90%。

  需要提醒大家的是,办理房屋抵押贷款,借款人提供的房屋必须是符合银行抵押贷款的要求,如果借款人的房屋不符合银行的抵押贷款条件是不能够办理的。

  七、房屋抵押贷款利率怎么计算?

  1、各商业银行房贷利率执行情况均不一样,具体利率是根据借款人的信用情况、职业性质、还款能力等因素综合确定的。如果借款人个人资质情况较好,获得的贷款利率较低;反之,如果借款人有逾期还款情况,获得的贷款利率也较高。

  2、最新贷款基准利率表显示,五年以上银行贷款基准利率为4.9%,房屋个人抵押贷款与购房按揭贷款银行利率不一样,房子抵押贷款利率都是在基准利率的基础上上浮的,而住房按揭贷款首套房下浮10-30%,这是他们的主要区别。

  3、房产证抵押贷款一般是基准利率上浮10%-40%,各个银行不一样的,还有一个要关注的就是贷款还有评估费等费用,了解一下利率和其他费用方面的问题,平衡一下再决定在哪个银行做。

  4、房产证抵押贷款利息计算方法分析:根据用于抵押房产证对应的房产是否偿清贷款,可获得的贷款额度也是不一样的。

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