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红楼知乎:买二手房这些知识要牢记

2018-04-04 15:05:05 来源:红网综合 作者: 编辑:孟畅

  编者按:近段时间,长沙新房难求,不少市民就把目光转向了二手房市场,然而,二手房市场“黑中介”层出不穷,为维护好自己的利息,大家一定要谨慎,牢记这些小知识。

  首付款

  大家都知道,新盘的首付一般都是3成(二套房4.5成),也就是说贷款可以贷7成(二套房5.5成),其实二手房也是这样的,只不过二手房贷款必须通过评估公司评估以后,依照评估价格而定。

  例如:二手房实际成交价格为100万

  有一种可能就是银行评估价格为90万,那么你买该套房屋实际贷款额度为90万*7成=63万。那么我们的首付就是100万-63万=37万。

  还有一种可能,评估价高于实际成交价格,例如银行评估价格为120万,那么贷款7成的实际贷款额度为120万*7成=84万。那么我们的首付则只有100万-84万=16万。

  第二种情况则称之为”高评高贷“。

  如果是新房,很容易算,首付=成交价100万*3成=30万

  税费

  点击查看“红楼知乎:买卖二手房需要交纳哪些税费?”

  所需要的材料

  所需要的材料根据不同的情况不一样,但总结起来主要需要的材料有:房地产转移登记申请表,房屋所有权证书,房屋买卖合同,业主与购房者双方的身份证原件及复印件。

  此外,还需要特别注意一下,您可能还需准备以下的材料:

  (1)若单位购买私房,还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或机构代码)原件及复印件(盖章),单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取),受托人身份证原件及复印件;

  (2)若非住宅转移,还需提交土地使用权证书;

  (3)当事人不能亲自办理,需出具委托书或公证书,受托人需出具身份证;

  (4)房屋若已出租,且承购人非承租人的,需提交承租人放弃优先购买权证明;已设定抵押权的,应提交抵押权人同意的书面文件;

  (5)若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书;

  (6)若经法院判决的,需出具法院判决和协助执行通知书。

  二手房过户流程

  (1)持房屋所有权证、当事人身份证件到房产交易核心总咨询台录入存量房网上签约交易信息。

  (2)持房屋所有权证到房屋所在区县房地产交易管理部门,办理查档手续。

  (3)到税务窗口申报纳税,领取纳税通知书

  (4)到受理窗口办理房屋买卖登记手续及房屋维修资金过户

  (5)领取缴费通知单后到收费窗口缴纳税费

  (6)缴纳审批完成后,生成登记薄,凭证领取房屋所有权证

  房产证过户后购房人才在法律意义上真正拥有的这个房产。

  买二手房应该注意的风险

  关于业主产权问题

  大家在签合同的时候,要看看产权证原件、契税发票、国土证(如果不动产权证没有办理的,不影响过户)、维修资金发票。如果原件在银行抵押的,大家一定要看一下复印件(建设银行贷款的,产权证由业主本人持有),另外,还可要求原业主到不动产登记中心打房屋产权证情况表,确保产权清晰,没有冻结、查封等问题。

  关于签合同定金问题

  建议大家在买二手房的时候,如果业主贷款未还清或者非原业主本人签字的情况(委托),这个时间大家可以将定金托管在第三方,以保证定金的安全。定金最高不超过房款的20%,在如今房价增长快,建议可以提高定金额度,如果业主违约,将双倍返还定金,如果违约的话,原业主将会产权高额赔付,这样成本较高,被违约的机率就会相应的降低一些。

  关于原房东还贷问题

  如果原业主在银行有贷款,这个时间还贷是有几种方式的。

  第一种是业主自己还贷,这种情况最简单,也不需要办理什么手续,只要原业主预约好就行了。

  第二种是买方协助业主还贷,也就是拿买方的首付款还贷,这个时间一定要调查清楚原业主的产权情况、征信等问题,另外还要要求原业主办理还贷相关的公证。保证所付资金安全,如果是委托中介公司办理的话,一般正规的中介公司都会按要求办理相关手续,并要求业主配合。

  第三种情况就是当业主没有钱,买方首付款也不购的时候,这个时候可以找担保公司垫资还贷(注意:中介公司是没有义务和权利帮业主还贷的,中介公司不是担保公司),但是要出一定的手续费。

  关于购房资格问题

  长沙二手房同样限购,所以一定要认清自己是否具有购房资格,别被套路了。“红楼知乎:长沙买房政策、资格、落户详细解读

  关于签定买卖合同问题

  如果是通过中介方交易的,一般都是格式合同,大家注意看清楚几点就行了:是否为产权人本人(如果是夫妻双方共有的,一定要夫妻双方一起签字)、成交总价、定金、首付、贷款金额(付款方式)、交房尾款、交房时间、违约赔偿等问题。

  关于中介费的问题

  根据长沙行业规定,一般二手房买卖,中介费是买方支付成交价的2%,卖方支付成交的1%。建议大家可以找一些大一点的中介公司进行交易,在中介费支付相同的情况下,找大公司会比小公司或者只有一家店面的公司要靠谱得多。

  关于首付款的支付问题

  付款的顺序是:定金(签合同时支付)-首付款(一般是在过户的时候支付)-贷款(一次性付款的情况,在过户的时候支付)-交房尾款

  我们一般首付款在过户的时候支付。有时候买卖双方会因为到底是在过户前支付还是在过户后支付争执不下,对于买卖双方都不太信任的情况下,不动产登记中心都是会有资金监管的,在过户之前办理相关的手续,将首付款打到不动产登记中心监管账户上,在过户办理完手续以后,再由资金监管的银行,一次性将贷款发放至业主预留的银行账户内。

  关于交房的问题

  交房最大的风险在于以下几点:

  1、原业主的物业费、水电费、燃气费等相关费用未结清的情况。有的业主从来没有缴过物业费的;

  2、签合同的时候协商好,房内物品留下来,只带走私人物品的情况,在办理完手续以后,原业主将房屋内物品搬走的;

  3、房屋出租,原业主提前收租的情况;

  此时,有经验的经纪人在签订合同的时候,就会预留交房尾款,保证在交易完成以后,交房的时候不会有任何纠纷。

  关于房屋产权过户的问题

  二手房产权过户大家还要注意一点,就是买方申请银行贷款的时候,申请贷款的额度、时间、利率,都会受买方的征信、银行流水、收入情况而定。所以,在买方审批没有通过的情况下,千万不要提前过户!一定要看到买方银行审批通过的情况才可以去过户(可以要求中介拍照发过来、也可以自已到买方按揭银行查看。建议买卖双方、中介方都去确认一下,不要因为贷款审批的问题,导致其他风险存在)

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