长沙的商业地产投资回报率有多高？近日，在长沙市房产研究中心发布的2014长沙商业地产投资回报研究报告（以下简称“报告”）中提出，今年长沙市商业地产总体投资回报率为5.12%，在全国属中等偏上水平，高于五年期定期存款利率。这与正在寻铺的黄先生预估不谋而合。“地段成熟的商铺能达到5%，配套不成熟的区域可能达不到。”

　　 商业地产投资多为16至25年收回成本

　　 有十多年商铺投资经验的黄先生曾见证黄兴路步行商业街的兴盛。“2000年前步行商业街单价47000元/平方米买的铺子，现在出20多万元/平方米都不会卖。”黄先生说，过去商业投资回报率相对更高，能达到8%，十年可收回成本。

　　 黄先生最近看了浏阳河东、东二环等地的社区商铺，价格在1.5万元/平方米至5万元/平方米之间，基本都要16年左右收回成本。他认为，商铺价格的逐年推高，以及手持数百万资金量、意向购铺人群的增多，一定程度上稀释了原有的较高投资回报率。

　　 根据简易国际评估法，商业投资回收期以低于15年为佳。报告通过对长沙52个商业地产样本调查发现，长沙商业地产的投资回收期多集中在16至25年之间。

　　 在其他投资渠道并不是非常畅通的情况下，“一铺养三代”的观念深植人心，市民对商铺投资仍趋之若鹜。近期，长沙晚报淘铺团启动招募以来，就已经接到近百个报名电话，其中意向购小面积、总价在100万至200万元商铺的人群居多。

　　 长沙一环内商业地产投资回报率最高

　　 李先生在侯家塘的产权式商铺租约即将到期，他希望原来12%的年回报率能够有所上涨。报告显示，长沙一环内的商业地产投资回报率最高，为9.41%，往外逐渐降低，并且差别不大，一环以外二环以内为4.74%，再往外也都没有超过5%。长沙核心区商业地产投资回报优势十分突出，比其他地段高出4.5个百分点以上。

　　 五一、红星、火车站、伍家岭等传统商圈仍居于前列。“中心城区的物业取决于它所拥有的不可替代的配套和辐射力，形成不会被轻易取代的价值体系。”北辰三角洲营销总监屈国辉说，即使在房地产相对饱和的时期，中心城区的物业价值依然保持坚挺或上涨。

　　 从各区来看，芙蓉区商业有供不应求的趋势，这与芙蓉区所处的中心位置有关。岳麓区、望城区等房地产处于规模开发阶段，在成交与供给上有较大差距。2011年至2013年，长沙商业待售量最大的是岳麓区，达86万平方米。

　　 这也说明目前长沙供过于求的片区不少，有不少区域存在投资机会。“商铺都有一个放水养鱼的过程，特别是针对优质商家，开业前期可以通过降低租金来吸人气。”一位不愿意透露姓名的房地产业内人士认为，温度过高的片区在降温，温度偏低的在升温，长沙商业逐步形成新的平衡，在这过程中肯定存在商业投资机会。

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　　 首次买铺建议选成熟社区中心

　　 “商铺租金能抵银行利息即可。”湖南商学院市场营销系主任、副教授尹元元认为，商铺投资重长线升值。上海鉴略地产顾问机构董事长郭冠军也持相同观点，买铺更看重的是保值，增值。他建议，首次买铺的市民可选择成熟社区中心，或是有体验式购物环境的综合体。