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　　红网时刻1月26日讯（记者 岳瑾 康希）2017年是长沙楼市的调控大年。不过，商业地产受政策影响比较小，主要靠供需调整。购物中心、写字楼、公寓、酒店……2017年，更多的资本选择进入商业地产，据长沙市房地产开发行业预警预报信用系统显示，2017年长沙商业地产总投资额为208.95亿元，同比增加9.2%。同时，业内普遍观点是，长沙的商业地产正在逐渐步入震荡调整期，未来几年，“地铁效应”将会是长沙城市商业发展的重要引擎。

　　商业地产销售整体呈上升态势

　　【投资额】根据近5年长沙商业地产的投资数据可以看出，商业地产投资额呈现出“V”型曲线。据长沙市房地产开发行业预警预报信用系统显示，2017年长沙商业地产总投资额为208.95亿元，同比增加9.2%。

　　【施工、竣工面积】从近5年的趋势来看，长沙商业地产施工面积几年在2016年达到峰值，但2017年有所回落，商业地产竣工面积整体呈波动趋势，2014到2015年间波动较大。具体来看，2017年，长沙市商业地产施工、竣工面积均稳中有降，施工面积为1275.06万平方米，同比减少10.8%，占全市施工面积的13.7%，竣工面积为205.4万平方米，比2016年减少92.25万平方米，占全市施工面积的11.2%。

　　【销售面积】全国调控政策的继续发力，推动商业地产销售面积逐年上升，长沙也不例外。2017年长沙市商业地产销售面积再创新高，全年销售面积为171.29万平方米，同比增加了11.9%；从近5年数据来看，长沙市商业地产销售整体呈上升态势。

　　甲级写字楼市场：供过于求态势明显

　　【回顾】2013年万达总部国际写字楼入市，标志着长沙开始迎来甲级写字楼的集中供应，此后甲级写字楼存量稳步增长，截止2017年末，长沙市甲级写字楼存量录得118.7万平方米。

　　【数字】根据戴德梁行提供的数据显示，2017年，长沙甲级写字楼市场迎来了25.7万平方米的新增供应，同比大幅上涨60.6%，净吸纳量录得12.5万平方米，同比下降14.4%，在新增供应大量涌入的背景下，空置率同比上升4.9个百分点至33.4%，市场供过于求态势明显。

　　众多甲级写字楼集聚于沿江商务区，其存量占到长沙市总存量的47.6%，此外，五一商务区存量占比 21.5%，芙蓉中路商务区存量占比17.4%。

　　目前长沙甲级写字楼由“租方市场”主导，企业具有较大的选择空间和较高的议价能力，使得全市甲级写字楼平均租金同比下降1.1%至每平方米每月107.9元。

　　【结构】在长沙甲级写字楼入驻企业结构中，从资本来源看，内资企业对甲级写字楼市场的影响力逐渐提高，在长沙市甲级写字楼中面积占比达88.3%，而外资企业表现则相对保守。从行业构成看，金融企业具有较高的租金承受能力，是长沙甲级写字楼需求的首要来源，其承用面积占全市甲级写字楼的44.6%；TMT企业仅次于金融企业，占据了长沙市场15.4%的面积；此外，房地产、专业服务企业也是长沙甲级写字楼需求的主要驱动力。

　　【格局】五一商务区、芙蓉中路商务区和梅溪湖商务区各交付一栋优质物业，长沙商务区“一主多辅”格局逐 步发展巩固。新兴商务区写字楼具备优秀的楼宇素质以及较高的性价比，随着基础设施建设的迅速推进和商务氛围 的培育，加之政府良好的政策导向，新兴商务区将成为长沙写字楼市场吸纳租赁需求的新兴力量。

　　【预测】戴德梁行长沙公司副总经理文学指出，2018年，长沙甲级写字楼市场将迎来供应井喷，预计有约99.0万平方米优质办公面积入市，为过去五年年均新增供应面积的4.6倍。文学建议，写字楼业主需洞悉市场行情并制定良好的租赁战略，以期在日趋激烈的市场竞争中占得先机。

　　零售市场：空置率维持低位，租金稳健增长

　　【数字】2017年，保利 Mall、Taskin Mall、CFC富兴时代的开业为长沙优质商业市场带来了约29.5万平方米的新增供应，拉升优质商业存量至183.5万平方米。新开业项目招商情况良好，开业之初均实现了90%以上的招商率，推动长沙优质商业市场净吸纳量录得28.4万平方米。

　　【格局】商圈之间的融合联通在轨道交通的助力下愈发明显，长沙的优质商业市场正逐步从单核向多核转变，形成了一个商业主中心、多个商业副中心共同发展的格局。

　　【租金】 自2010年以来，长沙社会消费品零售总额取得较为稳健的增长，增速均保持在10个百分点以上。戴德梁行数据显示，2017年1-11月，在中部四省会城市中，长沙社会消费品零售总额仅次于武汉，实现4143.7亿元，同比增长10.4%。受益于长沙社会消费品零售总额稳健的增长，零售市场的发展以及购物中心的业态调整升级，长沙优质商业空置率维持低位，同比下降0.4个百分点至5.7%，租金同比上升6.1%至每平方米每月395.8元。

　　【品类】虽然各商场已意识到增加娱乐、餐饮等体验式业态的重要性，但受制于租金收益及运营成本，零售品牌仍是长沙优质购物中心最主要的租户，按门店个数看，其在长沙市优质商业中占比达69.2%，餐饮品牌紧随其后，门店占比达22.4%，最后是娱乐休闲业态品牌，其占比为 在长沙市优质商场零售业态中，服饰门店占比最大，其次为珠宝/钟表/配饰门店。特色餐饮与休闲餐饮在餐饮业态中平分秋色，其门店占比分别达到46.0%和43.0%。在长沙市优质商场娱乐休闲业态中，美容美体门店占比最大，其次为儿童、运动等。

　　【预测】戴德梁行长沙公司副总经理文学认为，2018年长沙优质商业市场将迎来供应小高峰，九龙仓IFS、凯德·壹中心等优质购物中心预计入市，将为市场带来约48.0万平方米的新增供应，推动长沙优质商业存量攀升至231.5万平方米。