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红楼知乎:借名买房有哪些风险?

来源:红网 作者: 编辑:李雅婷 2018-07-12 10:36:29
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  编者按:买房无疑是绝大多数普通百姓生活中的大事。但是,由于种种原因,一些人在实际操作中却以他人的名义买,房产的权属无疑也是要落在他人的名下。借名买房通常发生在亲朋好友之间,被认为风险相对较低。但凡事都非绝对,一旦借用他人名义买房,不论是实际出资人还是名义产权人,都将会面临一系列的风险。

  一、什么是借名买房?

  借名买房指自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。

  二、借名买房的主要原因

  (1)规避因身份带来的购房限制。

  这是借名购房最常见的情况,占到了借名购房案件总数的90%以上。在实践中,不符合条件的购房人为了购买经济适用房或两限房等保障性住房,或为了规避“限购令”,或为了享受更低的首付额度、更长的贷款年限,或为了购买他人单位出售的房改房、集资建设的房屋,如此种种五花八门。借名人为了享受出名人的身份带来的利益,采取借用他人名义购房的方式。

  (2)为了转移财产或逃避债务。

  将房屋登记在其他人名下,并约定房屋的所有权仍归自己所有,能够满足一些不愿意“露富”的人的“需求”;也成为某些债务人逃避债务或执行的惯用伎俩,在离婚诉讼中也会出现夫妻一方主张登记在他人名下的房屋是用夫妻共同财产购买的情形。

  (3)为了节约将来可能发生的过户费用。

  父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。由于父母子女关系,产生纠纷的情况很少见。仅有的个别案例均是子女不愿让父母共同居住在登记在自己名下的房屋,父母起诉子女要求确认房屋归自己所有。

  三、司法实践中对于借名买房协议法律效力的认定

  目前司法实践上对于借名买房合同效力存在两种不同的观点:

  (1)借名买房合同有效。

  我国现行的法律当中,对“借名买房”未出台相应的条款规定。就房屋买卖合同本身,是直接约束买卖双方的,是有效的民事法律行为,即买卖合同本身是有效的。

  当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,可予支持。当事人之间签订的关于借名买房的约定,只要不违反法律、行政法规的强制性规定,即属有效,当事人应当依据约定履行。

  但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

  (2)借名买房合同无效。

  根据《合同法》的相关规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;违反法律、行政法规的强制性规定以及以合法形式掩盖非法目的的合同均属无效合同。

  当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

  借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

  如果借名买房存在恶意规避法律法规或者国家政策的行为、损害银行、债权人等第三人利益的行为,双方合意购置是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,尽管违反的不是法律、行政法规的强制性规定,但法院却可以损害社会公共利益为由,认定双方约定无效。如果合同无效,已经付款的实际出资人,只能向登记购房人要求返还房款,法院可能认定名义产权人为争议房屋的所有权人。

  四、借名购房情况下不动产物权的归属问题

  借名购房的房屋产权归属问题需要综合考虑如下几个方面:

  (1)合同有效是实际购房人取得物权的前提条件。但就算借名购房合同有效,也不意味着实际购房人一定能取得房屋的所有权。

  (2)房屋实际出资人承担举证责任,证明双方对房屋产权归属已有约定,登记产权人仅被“借名”等事实。

  根据《物权法》规定,不动产登记簿具有推定力,即当发生不动产权属争议的情况下,除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误,否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。借名购房的实际购房人若想取得不动产物权,需要提供充分的证据证明借名事实。

  (3)借名购房的房屋必须能够办理产权转移登记。根据相关法律或政策规定,房屋必须是符合办理产权转移手续的规定,比如,若是借用他人购房资格购买的房屋,若借名人向法院起诉主张确认房屋所有权或者要求登记权利人配合办理产权转移手续的,诉讼过程中借名人必须是已经符合购房条件,否则,法律不会支持诉讼请求。

  (4)借名人主张房屋所有权不得对抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人购买,善意第三人已经过户或者未过户而请求法院判决出卖方履行过户义务的情况下,法院应当支持。至于借名人与登记权利人之间的争议,借名人只能基于债权请求登记权利人返还出资和承担违约责任。

  五、借名购房中借名人面临的风险

  出资人即“实际产权人”,由于在产证上没有署名,面对三类风险,即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户,具体分述如下:

  (1)亲属之间无书面协议,房价暴涨后,被借名人主张房产实际归其所有,借名人出资为借贷或赠与;

  (2)产权人(即被借名人)离婚,房产作为其夫妻共同财产被分割;

  (3)产权人(即被借名人)死亡,房产作为其遗产被继承;

  (4)产权人(即被借名人)将房产设置抵押权;

  (5)产权人(即被借名人)因法律问题被法院查封房产;

  (6)产权人(即被借名人)擅自将房屋出卖;

  (7)权利登记人(即被借名人)不配合办理过户手续。

  如果借名人是由于限购不能署名,往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时权利登记人(即被借名人)可能不予以配合。

  六、借名购房中被借名人面临的风险

  一旦实际购房人还贷不及时,被借名一方不但存在债务风险,而且会有不良信用记录,对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。同时,等到自己买房时,也很可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的相关购房政策。

  七、借名买房合同的风险防范及建议

  借名购买的房屋登记在名义购房人名下,对借名买房人来说,法律风险较大。总结以往的实际案例提醒借名买房人,在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。

  (1)要清楚所购房屋的性质。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,以免发生纠纷,导致房钱两空;

  (2)委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有,明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确,为日后发生纠纷埋下隐患;

  (3)所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有,并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议,借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的,房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下,借名买房人得到法院支持的几率更大。但是,如果没有足够的证据,而产权证又是登记在名义购房人名下,或者房屋并非由借名人实际占有,借名人败诉的风险将大大增加;

  (4)约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任,并约定不论合同效力与否,违约条款照常适用,以降低借名人的风险;

  (5)一旦出现纠纷,需要请专业的律师进行维权;

  以上是小编为大家收集整理的关于借名买房的风险问题。总而言之,买卖房子时尽量用自己的名字,这样自己住着才安心放心,也不会担心存在的风险。最后,小编也在此提醒大家,借名买房的背后法律问题较多,对此应慎重。

  (本文内容来源综合晋中司法、法务之家等)

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