编者按：所有过往，皆为序章。站在新旧交替的十字路口，房地产行业挑战与机遇并存，在盘点区域楼市风云的同时，记录湖南经济增长的力量，以更清醒的态度迎接未来的时光。

即日起，红网“2019湖南好房全民评选第二季——湖南力量”正式启动，敬畏时代，担当守望。

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【湖南力量】盘点：2018年长沙楼市十大关键词

（人气聚集的梅溪湖）

时刻新闻记者 戴丹 

冰火两重天！这几乎是2018年长沙楼市的参与者们共同的感受。

上半年，眼看着城区可售房源吃紧、房价节节攀升，全民购房的热情被引爆，“开盘售罄”“彻夜排队”的新闻屡见不鲜，一房难求的背后，“天价茶水费”也再现江湖。

下半年，随着一纸“6.25”反炒房调控令的出台，形势急转直下：一边是市场准入门槛大幅提高，另一边新房供应集中面市，市场两极分化日趋明显，接近年底，口碑人气热盘依然可以开盘脱销，另一部分楼盘则门前冷落，个别项目开盘去化率甚至不到15%。

“2019只有精彩才能活下去，平庸已不再有苟且的空间。”一如鑫远集团副总裁喻磊所言，市场永远正确，行业依然蔚蓝。当市场下行时，只有兼备顺势而为的勇气、凌波飞渡的实力，才有可能笑傲江湖。

供应：前11个月内五区整体供应量已超越去年

临近岁末，又到了传统的销售量季，寄望于加速资金回笼的开发商们推货热情高涨——来自0731地产研究院数据显示，今年11月，内五区新建商品房住宅批准预售共146.74万平方米，同比增长59.60%；克而瑞长沙机构的数据称，11月长沙普宅市场供应量井喷，达全年峰值，11月供销比直线上升至2.28，市场转向“供过于求”。

进入12月以来，据不完全统计，有超过40个住宅项目集中推货，供应继续维持较高水平，新房市场的竞争严峻态势进一步加剧。

而从全年的累计供应来看，截止11月份，市场的新房整体供应量已超过去年全年。

中原湖南战略研究中心的统计显示：2018年1-11月，长沙市内五区的新建商品房累计供应877万方，同比上涨41%，累计供应量已超去年全年的总量724万方。

对于参与市场的买卖双方而言，随着供需关系的重置，一种“冰”与“火”的反转是：销售方从年初的躺着卖也能捡钱，到年末各种优惠促销、扫街拓客、上门推介，心境早已经历了坐过山车一般的转换；而手持房票的购房者们，终于迎来了可以精挑细选、货比三家的买方市场，无疑大大地松了一口气。

（站在新旧交替的十字路口，房地产行业挑战与机遇并存）

成交：岳麓区成交量稳居内五区首位

从前11个月的累计成交来看，来自中原的研究数据显示，2018年长沙市内五区1-11月的累计商品住宅成交为771万方，同比微跌0.2%，基本与去年同期持平。

12月，虽然市场整体供应井喷，但因为市场内的房票有限，购房者观望情绪渐浓，因此最终全年的累积战果是涨是跌，目前仍留有悬念。

另一方面，从区域成交来看，岳麓区仍然保持着一贯的相对热度，是全年新房供销最活跃的一个区域——2018年前11个月，岳麓区凭借273万方成交量稳居内五区首位。其次是雨花区以175万方的成交紧随其后，稳坐市场第二把交椅。

同比来看，除雨花区成交有所下降外，其余四区均有一定程度上涨。

进入12月，一则最新的重磅消息是，长沙高铁西城建设正式启动了！新建长沙西站对接厦渝高铁，规划有4条轨道交通贯穿长沙城区。这对于2019年长沙市“大河西”的楼盘开发而言，无疑又是一个重大利好。

（中原发布的数据显示，今年1-11月的整体开盘去化率为79%，低于去年同期的84%）

开盘：越来越多的新盘面临“卖不动”的尴尬

如果用一个指标来直观地测量新房市场的温度，那应该就是“开盘去化率”了。

梳理长沙新房市场2018年逐月的开盘去化率，一条津渭分明的分界线呼之欲出：1-5月的数据，是一条节节攀升的上扬曲线，而从6月份之后，则变成了一条逐步下滑的抛物线。

从湖南中原监测到的相关数据来看:2018年1月的开盘去化率为78%，此后依次为86%、90%、93%、93%；到了6月，随着“6.25”调控令的出台，当月开盘去化率应声下跌为86%，此后一路下行，7至11月的开盘去化率分别为80%、80%、77%、71%、64%。

从近两个月的去化率结构来看，10月至11月，开盘去化率低于五成的项目占比增加了10%，这意味着去化艰难的项目占比在上升，越来越多的新盘面临着“卖不动”的尴尬，市场两级分化在进一步加剧。

随着12月以来全年最后一波供应的集中爆发，在房票数量有限的大环境之下，整体去化水平无疑仍将维持低位。

（即使是在行业“过冬”的大环境下，一些切中了市场需求的人气楼盘依然走出了“小阳春”的行情）

展望2019：预计将是渐行渐稳的一年

市场快速降温，对于开发企业而言，是否也就意味着没有施展空间了？事实上，一些切中了市场需求的人气口碑楼盘，即使是在“过冬”的趋势中，依然走出了一波“小阳春”的行情。

12月下旬，长沙万科的年度收关压轴好戏上演，万科金域滨江项目在12月22日和25日的两次开盘中，419套房源全部售罄，实现了8个亿的惊人销售业绩，也给年末的长沙楼市注入了一支强心针。

另一个倍受追棒的楼盘北辰，从克尔瑞发布的前11个月销售业绩榜单看，已完成了56.98亿的销售，是长沙楼市前11个月的销冠。也正是这个楼盘，上半年一度惊现8:1的摇号人房比。

“回顾不平凡的2018，相信大家都可以从各方面体会到什么是行业‘从高速增长转向质量增长’，什么是‘市场转向’。”在世联行湖南公司总经理王培文看来，在即将到来的2019年，市场的重要性将提供给真正的服务者更加广阔的空间和机遇。

合富辉煌（中国）大客户中心总经理兼合富辉煌（中国）湖南公司董事总经理乔晶则预判：2019年的房地产市场，是渐行、渐稳的一年。“没有一个冬天不寒冷，但同样没有一个春天会迟到。”

12月19日至21日，在京举行的中央经济工作会议明确：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

有业内资深人士分析认为，从中央经济工作会议释放的信号来看，2019年的房地产“稳”是主基调。因此，未来三四线城市有可能会逐步放开，一二线城市则仍会相对控制，城市自主调整的前提是，房子不能炒。

在湘经联执行会长兼秘书长李杰看来，2019年，中小房企差异化的机会仍旧在，优秀的中小房企依然可以活得很美，但理性不冒进的企业发展思路、对人性和新消费习惯的充分敬畏、打造保持相对竞争力产品的能力，都是必不可少的因素。

来自融360的数据：从全国首套房贷款平均利率走势来看，2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，这是在连续上涨22个月之后，首套房贷款平均利率首次停下攀升的脚步，站稳了脚步。

稳定，或许将是下一个年份的长沙楼市关键词。