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【湖南力量】新房市场:严控之下,2018长沙楼市冰火两重天

来源:红网 作者:戴丹 编辑:李雅婷 2018-12-29 15:17:54
时刻新闻
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编者按:所有过往,皆为序章。站在新旧交替的十字路口,房地产行业挑战与机遇并存,在盘点区域楼市风云的同时,记录湖南经济增长的力量,以更清醒的态度迎接未来的时光。

即日起,红网“2019湖南好房全民评选第二季——湖南力量”正式启动,敬畏时代,担当守望。

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【湖南力量】盘点:2018年长沙楼市十大关键词

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(人气聚集的梅溪湖)

时刻新闻记者 戴丹 

冰火两重天!这几乎是2018年长沙楼市的参与者们共同的感受。

上半年,眼看着城区可售房源吃紧、房价节节攀升,全民购房的热情被引爆,“开盘售罄”“彻夜排队”的新闻屡见不鲜,一房难求的背后,“天价茶水费”也再现江湖。

下半年,随着一纸“6.25”反炒房调控令的出台,形势急转直下:一边是市场准入门槛大幅提高,另一边新房供应集中面市,市场两极分化日趋明显,接近年底,口碑人气热盘依然可以开盘脱销,另一部分楼盘则门前冷落,个别项目开盘去化率甚至不到15%。

“2019只有精彩才能活下去,平庸已不再有苟且的空间。”一如鑫远集团副总裁喻磊所言,市场永远正确,行业依然蔚蓝。当市场下行时,只有兼备顺势而为的勇气、凌波飞渡的实力,才有可能笑傲江湖。

供应:前11个月内五区整体供应量已超越去年

临近岁末,又到了传统的销售量季,寄望于加速资金回笼的开发商们推货热情高涨——来自0731地产研究院数据显示,今年11月,内五区新建商品房住宅批准预售共146.74万平方米,同比增长59.60%;克而瑞长沙机构的数据称,11月长沙普宅市场供应量井喷,达全年峰值,11月供销比直线上升至2.28,市场转向“供过于求”。

进入12月以来,据不完全统计,有超过40个住宅项目集中推货,供应继续维持较高水平,新房市场的竞争严峻态势进一步加剧。

而从全年的累计供应来看,截止11月份,市场的新房整体供应量已超过去年全年。

中原湖南战略研究中心的统计显示:2018年1-11月,长沙市内五区的新建商品房累计供应877万方,同比上涨41%,累计供应量已超去年全年的总量724万方。

对于参与市场的买卖双方而言,随着供需关系的重置,一种“冰”与“火”的反转是:销售方从年初的躺着卖也能捡钱,到年末各种优惠促销、扫街拓客、上门推介,心境早已经历了坐过山车一般的转换;而手持房票的购房者们,终于迎来了可以精挑细选、货比三家的买方市场,无疑大大地松了一口气。

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(站在新旧交替的十字路口,房地产行业挑战与机遇并存)

成交:岳麓区成交量稳居内五区首位

从前11个月的累计成交来看,来自中原的研究数据显示,2018年长沙市内五区1-11月的累计商品住宅成交为771万方,同比微跌0.2%,基本与去年同期持平。

12月,虽然市场整体供应井喷,但因为市场内的房票有限,购房者观望情绪渐浓,因此最终全年的累积战果是涨是跌,目前仍留有悬念。

另一方面,从区域成交来看,岳麓区仍然保持着一贯的相对热度,是全年新房供销最活跃的一个区域——2018年前11个月,岳麓区凭借273万方成交量稳居内五区首位。其次是雨花区以175万方的成交紧随其后,稳坐市场第二把交椅。

同比来看,除雨花区成交有所下降外,其余四区均有一定程度上涨。

进入12月,一则最新的重磅消息是,长沙高铁西城建设正式启动了!新建长沙西站对接厦渝高铁,规划有4条轨道交通贯穿长沙城区。这对于2019年长沙市“大河西”的楼盘开发而言,无疑又是一个重大利好。

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(中原发布的数据显示,今年1-11月的整体开盘去化率为79%,低于去年同期的84%)

开盘:越来越多的新盘面临“卖不动”的尴尬

如果用一个指标来直观地测量新房市场的温度,那应该就是“开盘去化率”了。

梳理长沙新房市场2018年逐月的开盘去化率,一条津渭分明的分界线呼之欲出:1-5月的数据,是一条节节攀升的上扬曲线,而从6月份之后,则变成了一条逐步下滑的抛物线。

从湖南中原监测到的相关数据来看:2018年1月的开盘去化率为78%,此后依次为86%、90%、93%、93%;到了6月,随着“6.25”调控令的出台,当月开盘去化率应声下跌为86%,此后一路下行,7至11月的开盘去化率分别为80%、80%、77%、71%、64%。

从近两个月的去化率结构来看,10月至11月,开盘去化率低于五成的项目占比增加了10%,这意味着去化艰难的项目占比在上升,越来越多的新盘面临着“卖不动”的尴尬,市场两级分化在进一步加剧。

随着12月以来全年最后一波供应的集中爆发,在房票数量有限的大环境之下,整体去化水平无疑仍将维持低位。

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(即使是在行业“过冬”的大环境下,一些切中了市场需求的人气楼盘依然走出了“小阳春”的行情)

展望2019:预计将是渐行渐稳的一年

市场快速降温,对于开发企业而言,是否也就意味着没有施展空间了?事实上,一些切中了市场需求的人气口碑楼盘,即使是在“过冬”的趋势中,依然走出了一波“小阳春”的行情。

12月下旬,长沙万科的年度收关压轴好戏上演,万科金域滨江项目在12月22日和25日的两次开盘中,419套房源全部售罄,实现了8个亿的惊人销售业绩,也给年末的长沙楼市注入了一支强心针。

另一个倍受追棒的楼盘北辰,从克尔瑞发布的前11个月销售业绩榜单看,已完成了56.98亿的销售,是长沙楼市前11个月的销冠。也正是这个楼盘,上半年一度惊现8:1的摇号人房比。

“回顾不平凡的2018,相信大家都可以从各方面体会到什么是行业‘从高速增长转向质量增长’,什么是‘市场转向’。”在世联行湖南公司总经理王培文看来,在即将到来的2019年,市场的重要性将提供给真正的服务者更加广阔的空间和机遇。

合富辉煌(中国)大客户中心总经理兼合富辉煌(中国)湖南公司董事总经理乔晶则预判:2019年的房地产市场,是渐行、渐稳的一年。“没有一个冬天不寒冷,但同样没有一个春天会迟到。”

12月19日至21日,在京举行的中央经济工作会议明确:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

有业内资深人士分析认为,从中央经济工作会议释放的信号来看,2019年的房地产“稳”是主基调。因此,未来三四线城市有可能会逐步放开,一二线城市则仍会相对控制,城市自主调整的前提是,房子不能炒。

在湘经联执行会长兼秘书长李杰看来,2019年,中小房企差异化的机会仍旧在,优秀的中小房企依然可以活得很美,但理性不冒进的企业发展思路、对人性和新消费习惯的充分敬畏、打造保持相对竞争力产品的能力,都是必不可少的因素。

来自融360的数据:从全国首套房贷款平均利率走势来看,2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%,这是在连续上涨22个月之后,首套房贷款平均利率首次停下攀升的脚步,站稳了脚步。

稳定,或许将是下一个年份的长沙楼市关键词。

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