编者按：站在新旧交替的十字路口，房地产行业挑战与机遇并存。时移势易，当卖方市场转变为买方市场，玩法将会完全不同。

红网“2019湖南好房全民评选第二季——湖南力量”已正式启动。记者联系业内多家专业数据机构的负责人，基于机构数据研判楼市风向。

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红网时刻新闻记者 戴丹 长沙报道

湖南中原战略发展中心总经理 陈世霞

2019年2月的“倒春寒”来得让人猝不及防。大年初二气温还逼近20摄氏度，初三开始便转为阴冷刺骨，更可怕的是“贵如油”的春雨，仿佛天漏了一般肆意泼洒。预计这一轮阴雨天气将继续维持超过50天。而这连绵不绝的阴郁，好像就是长沙楼市在调控政策严控下的真实写照。

本轮调控经历多轮加码之后，至今已稳定为包括限购、限价等在内的“八限严控”，严卖严买，市场由之前的卖方市场完全转变为了买方市场。一方面，供应端放量，土地供应适当增加，改善未来供需矛盾；新房达到预售条件必须入市，新增供应同比上涨超三成。另一方面，整体客量因入市门槛的提高而递减，有购房资格的客户也不断入市被稀释消耗，目前市场“房票”较2017年明显减少——按当前政策口径测算，2019年长沙购房需求约为7.3万人，来访指数已接近2014年的低位水平。

2019年春节假期楼市处于休整状态，而且冷清程度较往年更甚。政策面无利好刺激，返乡客户多无购房资格，开发商供货层面维持低位水平，客户心态理性，使得整体市场客户来访量环比下跌91%，同比下跌83%，认购量网签量更是屈指可数。

从历史经验来看，节后会呈现周期性上扬，但2月预计开盘数量有限，仅16个项目，这或将预示今年市场整体休整期还要延长。2019年长沙楼市供过于求的压力还将加剧，预计全年新增供应约为1146万方，供需比超过1.3，客户持币观望情绪浓。因此，开发商还应加快施工和营销节奏，抢先跑量；意向客户则大可抓住此时选择面增多的最佳购房时机，选择合适自己的房源入手。

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机构看市——楼市“稳”字当头 地市供应充足

相关图表引用自湖南中原战略研究中心

来自中原（湖南）房地产代理有限公司的研判认为，2019年的长沙楼市仍将“稳”字当头。

目前，长沙楼市持续3年的供不应求结束，过热的需求被抑制，去化周期已由最低的2.8个月上升至了5.0个月。土地在理性回探，2018年土地市场交投量大，结束过去三年低成交行情，预计未来供应量充足。

2019年，预计住宅市场竞争激烈。受多轮政策加码影响，有资格客量减少，目前市场“房票”较2017年明显减少，来访指数已接近2014年的低位水平。经湖南中原的计算，2019年长沙购房需求预估量为73207人。

商业用地潜在供应巨大，2019年待上市商办土地总计169宗，1375万方，按照人均1㎡的商业需求面积计算，需新增上千万人口方可消化，中长期开发压力巨大。这些潜在的商业体量主要集中在商业配套待完善的望城、大托暮云、大王山、梅溪湖二期等新兴板块，以及老牌的核心商圈中心等板块。

此外，以“高周转、不愁卖”为预期的限价地项目，也随着市场需求减弱而受到去化不利的影响。高铁新城、梅溪湖、雷锋金星北、大托暮云板块限价地项目竞争压力最大，4个板块住宅体量合计超359万方，占全市整体的52%；梅溪湖、滨江、大市府、高铁新城、月湖城北、中心板块的房价则相对有竞争力。