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楼市3•15 | 买房遇陷阱,我们该如何维权?(系列二)

来源:红网 作者:李雅婷 编辑:李雅婷 2019-03-15 15:20:54
时刻新闻
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编者按:年年3·15,维权最难的就是那些和房子有关的问题。房屋质量不过关、开发商擅自更改规划、延期交房、虚假宣传、强行签署装修双合同、先签字再验房、精装房质量不合格……您是否遭遇过或正在遭遇房产纠纷?您的合法权益该如何保护?在加大维权力度的同时,我们也希望引导消费者在购房置业的道路上尽量提前规避风险,避免“入坑”。

相关链接:楼市3•15 | 买房遇陷阱,我们该如何维权?(系列一)

投诉热点六:一房两卖

陷阱:有的开发商在与消费者签订协议后,又将房子转卖给他人,造成一房二卖的欺诈行为。在这种情况下,必然有一份合同无法履行。

买房支招:原则上,两份先后成立的房屋买卖合同,只要签订合同的双方主体合格,双方基于自愿原则,约定了买卖双方权利义务内容,只要不违反法律、行政法规强制性规定,均合法有效。

那么先签订购房合同的一方,是否可以向法院申请主张后一份购房合同无效呢?按照《合同法》第52条“有下列情形之一的,合同无效:(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“商品房司法解释”)“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持”。需要注意的是,主张第二份购房合同无效,需要同时具备以下两个条件:第一,卖方与第二购房人属恶意串通;第二,卖方已经将涉诉房屋交付于第二购房人,导致第一购房人无法取得房屋。如果卖方尚未履行第二份购房合同,房屋所有权仍在卖方手中,则第一购房人可直接起诉要求卖方继续履行合同,而无须主张第二份合同无效。

一房多卖是欺诈行为,购房者应监督开发商在双方合同签订之日起30日内向市房管局申请办理本预售合同备案手续。在存在一房二卖、一房多卖的情形下,最终未取得房屋所有权的购房人可依照与卖方签订的房屋买卖合同,向法院起诉,要求解除与卖方签订的购房合同,并要求卖方返还购房人已支付的购房款、利息及损失。需要注意的是,虽然商品房司法解释中规定了惩罚性赔偿制度,但在审判实务中仍存在着“故意隐瞒”举证责任分配、赔偿尺度不一致等问题。

投诉热点七:擅自更改房屋规划设计

陷阱:明明买房时说的是绿化用地,接房后变为停车位;买房时说的是私家公园,接房后却被告知是市政公园;买房时说的是小区道路,接房后却变成了市政道路……类似的改变时有发生,也因此成就了不少维权事件。

买房支招:尽管开发商无权自行改变规划设计,但如果开发商明知规划设计,却刻意作虚假宣传的话,就涉嫌欺诈,应当承担相应的法律责任。相关法律规定,以欺诈方法订立的合同,当事人有权请求人民法院予以撤销,并可要求对方赔偿相关的损失。因此,购房者在遇到上述问题时,可依据法律维护自己的合法权益。

投诉热点八:学区房难兑现

陷阱:抓住中国家长“望子成龙望女成凤”的心态,“学区房”一直是房地产市场中的抢手货。好的“学区房”尽管价格不菲,但仍然能够吸引大批购房者关注购买,随之而来的则是大量关于“学区房”纠纷发生。近年来,因开发商无法兑现“学区房”而引发业主集体维权的事件层出不穷,如处理不及时或维权不当还有可能引发悲剧。其直接原因是开发商缺乏诚信,在售房时把“学区房”作为一个卖点高价销售,业主基于这一点不惜筹措重金购买。当开发商掏空了业主的钱袋子但却无法兑现“学区房”时,业主的心理预期被打破,从而引发了这一社会矛盾。

买房支招:1、当开发商有违约的种种迹象(如规划用地未如期开工或建作他用等),可能构成违约事实时,业主可以要求开发商作出说明,督促开发商履行承诺,提供相应担保等措施。避免造成既定事实,错过维权时机。

2、当开发商承诺的“学区房”背离规划,或建设面临烂尾等情形。业主可向建设、规划、教育等主管部门投诉,由相关部门责令开发商整改,要求开发商继续按照约定履行学区房的规划建设。

3、当校舍建成,但与宣传的学校名不符实时。业主可以向开发商施加压力。迫使开发商依据与教育部门、相关学校等达成的办学协议,落实具体的冠名以及教学管理措施。否则,开发商可将对业主承担的违约损失转嫁给有协议约束的教育部门、相关学校等。

4、当开发商无法兑现“学区房”,违约已成定局时。业主可以根据自身利益要求商赔承担违约责任。如房屋价格下跌时,可以要求开发商退房并承担利息损失;如不愿意退房,可以要求开发商赔偿损失。

业内人士提示,现在很多开发商所谓的“学区房”往往都是宣传噱头,购房者需要多加留意。在购买一手房时,如果开发商承诺名校位于社区附近,应到学校或教育局进行咨询,明确该学校的划片范围,尤其是尽量打听清楚入住后的划片范围,因为可入学范围是会发生变化的,教育部门有可能根据生源数量进行合理调配;对于社区内未建成的配套学校、引入品牌等要获得尽量详尽的信息。

投诉热点九:开发商证书不全

陷阱:有些开发商要求购房者先签了收房手续、交全公共维修基金和物业费后,才可以去收房,也成为投诉的一个焦点问题。

买房支招:房屋验收时,开发商应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》等材料,并且由业主对房子的质量进行查验。然而,现实情况中,验房时不提供相关保证书等资料、必须先缴费签字后进行收房,严重侵害了消费者的合法权益。

遇到这种情况,购房人可选择不收房。如果确实被要求收房,也要在《住户验房交接表》《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样,并妥善保留好相关文件副本。

投诉热点十:产权年限缩水

陷阱:因前期施工开发、开发商捂盘囤地、销售状况不佳等原因导致土地年限缩水的事情并不少见。花了不少钱,买到的房屋产权年限却只剩30年,缩水的“产权”谁来埋单?对于很多购房者特别是刚需购房者来说,往往购房经验不足,大多购房者在看房、购房时只一味地关注价格、户型、所在房屋的区域位置等问题,而对于所购房屋的产权年限往往并不在意,从而陷入开发商产权年限缩水的陷阱。

现在购买一套属于自己的房子,对于一个家庭来说仍是一件大事。当购房者遭遇所购房屋产权年限缩水时,这无疑给他们以“致命一击”,出现这种情况应该怎样维权呢?

买房支招:国土资源行政部门在确定某地块的土地使用权的年限时,是从土地使用权出让的时候起算的。一般来说,从开发商拿到土地到开发完成,总有或长或短的时间,这需要购房者在签订购房合同之前予以注意。一般情况下,土地使用权的使用年限这类信息,在买卖合同里边都会有;按照规定,开发商也会在销售场所公示这些信息。

在看房、购房时,一定要看好开发商所公示的土地使用证,上面明确规定了土地使用性质,住宅、商业划分得很详细,购房者可以一目了然。如果开发商在售楼时,没有按照规定公示土地使用证,购房者有权利要求开发商出示土地使用证。

如果购房者在买房时没有就房屋产权期限一事进行咨询,最后导致他没有买到满意的房屋,只能说开发商没有尽到完全告知义务,但不能认定开发商违约。(来源:网络综合)

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