编者按：年年3·15，维权最难的就是那些和房子有关的问题。房屋质量不过关、开发商擅自更改规划、延期交房、虚假宣传、强行签署装修双合同、先签字再验房、精装房质量不合格……您是否遭遇过或正在遭遇房产纠纷？您的合法权益该如何保护？在加大维权力度的同时，我们也希望引导消费者在购房置业的道路上尽量提前规避风险，避免“入坑”。

相关链接：楼市3•15 | 买房遇陷阱，我们该如何维权？（系列一）

投诉热点六：一房两卖

陷阱：有的开发商在与消费者签订协议后，又将房子转卖给他人，造成一房二卖的欺诈行为。在这种情况下，必然有一份合同无法履行。

买房支招：原则上，两份先后成立的房屋买卖合同，只要签订合同的双方主体合格，双方基于自愿原则，约定了买卖双方权利义务内容，只要不违反法律、行政法规强制性规定，均合法有效。

那么先签订购房合同的一方，是否可以向法院申请主张后一份购房合同无效呢？按照《合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“商品房司法解释”）“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。需要注意的是，主张第二份购房合同无效，需要同时具备以下两个条件：第一，卖方与第二购房人属恶意串通；第二，卖方已经将涉诉房屋交付于第二购房人，导致第一购房人无法取得房屋。如果卖方尚未履行第二份购房合同，房屋所有权仍在卖方手中，则第一购房人可直接起诉要求卖方继续履行合同，而无须主张第二份合同无效。

一房多卖是欺诈行为，购房者应监督开发商在双方合同签订之日起30日内向市房管局申请办理本预售合同备案手续。在存在一房二卖、一房多卖的情形下，最终未取得房屋所有权的购房人可依照与卖方签订的房屋买卖合同，向法院起诉，要求解除与卖方签订的购房合同，并要求卖方返还购房人已支付的购房款、利息及损失。需要注意的是，虽然商品房司法解释中规定了惩罚性赔偿制度，但在审判实务中仍存在着“故意隐瞒”举证责任分配、赔偿尺度不一致等问题。

投诉热点七：擅自更改房屋规划设计

陷阱：明明买房时说的是绿化用地，接房后变为停车位；买房时说的是私家公园，接房后却被告知是市政公园；买房时说的是小区道路，接房后却变成了市政道路……类似的改变时有发生，也因此成就了不少维权事件。

买房支招：尽管开发商无权自行改变规划设计，但如果开发商明知规划设计，却刻意作虚假宣传的话，就涉嫌欺诈，应当承担相应的法律责任。相关法律规定，以欺诈方法订立的合同，当事人有权请求人民法院予以撤销，并可要求对方赔偿相关的损失。因此，购房者在遇到上述问题时，可依据法律维护自己的合法权益。

投诉热点八：学区房难兑现

陷阱：抓住中国家长“望子成龙望女成凤”的心态，“学区房”一直是房地产市场中的抢手货。好的“学区房”尽管价格不菲，但仍然能够吸引大批购房者关注购买，随之而来的则是大量关于“学区房”纠纷发生。近年来，因开发商无法兑现“学区房”而引发业主集体维权的事件层出不穷，如处理不及时或维权不当还有可能引发悲剧。其直接原因是开发商缺乏诚信，在售房时把“学区房”作为一个卖点高价销售，业主基于这一点不惜筹措重金购买。当开发商掏空了业主的钱袋子但却无法兑现“学区房”时，业主的心理预期被打破，从而引发了这一社会矛盾。

买房支招：1、当开发商有违约的种种迹象（如规划用地未如期开工或建作他用等），可能构成违约事实时，业主可以要求开发商作出说明，督促开发商履行承诺，提供相应担保等措施。避免造成既定事实，错过维权时机。

2、当开发商承诺的“学区房”背离规划，或建设面临烂尾等情形。业主可向建设、规划、教育等主管部门投诉，由相关部门责令开发商整改，要求开发商继续按照约定履行学区房的规划建设。

3、当校舍建成，但与宣传的学校名不符实时。业主可以向开发商施加压力。迫使开发商依据与教育部门、相关学校等达成的办学协议，落实具体的冠名以及教学管理措施。否则，开发商可将对业主承担的违约损失转嫁给有协议约束的教育部门、相关学校等。

4、当开发商无法兑现“学区房”，违约已成定局时。业主可以根据自身利益要求商赔承担违约责任。如房屋价格下跌时，可以要求开发商退房并承担利息损失；如不愿意退房，可以要求开发商赔偿损失。

业内人士提示，现在很多开发商所谓的“学区房”往往都是宣传噱头，购房者需要多加留意。在购买一手房时，如果开发商承诺名校位于社区附近，应到学校或教育局进行咨询，明确该学校的划片范围，尤其是尽量打听清楚入住后的划片范围，因为可入学范围是会发生变化的，教育部门有可能根据生源数量进行合理调配；对于社区内未建成的配套学校、引入品牌等要获得尽量详尽的信息。

投诉热点九：开发商证书不全

陷阱：有些开发商要求购房者先签了收房手续、交全公共维修基金和物业费后，才可以去收房，也成为投诉的一个焦点问题。

买房支招：房屋验收时，开发商应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》等材料，并且由业主对房子的质量进行查验。然而，现实情况中，验房时不提供相关保证书等资料、必须先缴费签字后进行收房，严重侵害了消费者的合法权益。

遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。

投诉热点十：产权年限缩水

陷阱：因前期施工开发、开发商捂盘囤地、销售状况不佳等原因导致土地年限缩水的事情并不少见。花了不少钱，买到的房屋产权年限却只剩30年，缩水的“产权”谁来埋单？对于很多购房者特别是刚需购房者来说，往往购房经验不足，大多购房者在看房、购房时只一味地关注价格、户型、所在房屋的区域位置等问题，而对于所购房屋的产权年限往往并不在意，从而陷入开发商产权年限缩水的陷阱。

现在购买一套属于自己的房子，对于一个家庭来说仍是一件大事。当购房者遭遇所购房屋产权年限缩水时，这无疑给他们以“致命一击”，出现这种情况应该怎样维权呢？

买房支招：国土资源行政部门在确定某地块的土地使用权的年限时，是从土地使用权出让的时候起算的。一般来说，从开发商拿到土地到开发完成，总有或长或短的时间，这需要购房者在签订购房合同之前予以注意。一般情况下，土地使用权的使用年限这类信息，在买卖合同里边都会有；按照规定，开发商也会在销售场所公示这些信息。

在看房、购房时，一定要看好开发商所公示的土地使用证，上面明确规定了土地使用性质，住宅、商业划分得很详细，购房者可以一目了然。如果开发商在售楼时，没有按照规定公示土地使用证，购房者有权利要求开发商出示土地使用证。

如果购房者在买房时没有就房屋产权期限一事进行咨询，最后导致他没有买到满意的房屋，只能说开发商没有尽到完全告知义务，但不能认定开发商违约。（来源：网络综合）

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