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法眼看房·物业纠纷篇① | 下水管道返水致房屋被泡,物业公司应当赔偿吗?

来源:红网 作者:李 雅婷 康希 编辑:李雅婷 2020-11-12 21:13:14
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2019年5月,红网联合长沙市律师协会,共同推出楼市TV之《法眼看房》栏目,由专业律师来为广大市民答疑解惑,被誉为“老百姓身边的法律顾问”。今天,红网再度联合长沙市律师协会,联合推出《法眼看房》之“物业纠纷篇”系列,为您细说小区业主和物业公司发生纠纷的时候,一些值得注意的法律问题。

房屋室内下水管道堵塞,污水倒灌到家里,这样烦心的事不少业主都遇到过,那么,对于这类业主遭受的经济损失,物业公司究竟该不该承担责任?红网楼市TV《法眼看房》栏目邀请湖南湘军麓和律师事务所冯宾律师就这一主题,来为大家普及相关法律知识。

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首先,要明确,要确定下水管道返水责任其实是一个比较复杂的问题,对于业主或者物业公司来说,可以从以下几个来方面来进行初步的判断:

1、下水管道的堵塞点是否在物业管理的范围内,这一点非常重要

我们都知道住宅楼的下水管道一般分为主管道和支管道。

主管道贯穿整个楼栋,是所有业主排放废水都要流经的排水管道,为业主共有共用部分,属于物业管理范围。

而下水支管道是连接下水主管道与房屋内排水口的排水管道,为业主专有专用部分,不在物业管理范围。

如果家中发生返水,那么首先,应当搞清楚的就是,堵塞点是位于共有部位的下水主管道还是位于专有部位的下水支管道。

如果堵塞点是位于业主专有专用部分,那多半是业主自己平时使用水下管道,没有注意丢弃了杂物所造成,不应归责于物业公司或第三方。

如果堵塞点是位于共有部位的下水主管道,那么,根据物业相关法律规定及物业服务合同的约定,就属于物业管理范围。业主可以对照物业公司是否履行了相应服务,来判断物业公司是否应承担责任。

2、物业公司究竟应尽到哪些相应的义务?

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款明确规定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

具体来说,物业公司应当定期疏通下水管道,对管道进行检修、维护。同时,污水井和化粪池也应当进行定期检查和清掏。在业主家中发生返水事故后,也应及时为业主进行疏通及检测,避免损失扩大。

另外,如果堵塞物能明显辨认是装修垃圾的,还应当根据物业公司是否已经履行对楼上装修业主的装修监管义务,是否对业主 不当装修行为进行了及时制止,并采取了相关有效措施。

综合以上物业公司的服务,就能初步判断物业公司是否已经履行了相应义务,是否要对返水损失承担责任。

3、如果物业公司已经尽到了相应义务,业主是否还有其他维权的途径?

其实下水管道返水的原因很多,除了物业公司没有履行相应义务外,还有可能是楼上业主过失或故意丢弃杂物堵塞主管道造成,或者私自改动下水管道结构造成,这样业主可以直接向相关侵权的业主主张权利。

另外,开发商下水管道设计缺陷也可能导致下水管道返水,业主也可以通过专业的鉴定机构进行鉴定,看是否属于下水管道设计的问题。

最后,作为物业管理公司,应当在日常的服务中做好相关设施的维修、养护工作,确保排水系统的正常运转,最大限度避免业主因返水造成损失;而作为小区业主,也应文明、正确使用下水管道,不要随意倾倒杂物,特别是在装修期间,应督促装修公司避免装修过程中装修垃圾掉落下水管道。同时,在日常使用中,业主也应实时关注相关设施是否使用正常,如有问题及时向物业公司 报修处理,双方共同防范和遏制各类事故的发生。

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作者:李 雅婷 康希

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