案情简介

2020年李先生购入某小区的房屋并将房子产权登记在自己名下，2021年12月开发商及物业公司多次向李先生发送收楼通知，但李先生迟迟未前往办理收楼手续，按照物业管理合同物业公司从2022年1月开始提供物业服务。

2022年2月李先生前去验房，发现房屋存在阳台积水等质量问题当即要求整改，并表示整改后才收楼。2022年3月维修整改完毕后李先生办理收楼手续。李先生收楼后以房屋存在质量问题为由，拒缴物业服务费，物业公司多次催缴无果无奈将李先生诉至法院。

庭审中李先生当庭支付了收楼后的物业服务费，但拒付整改维修前的物业服务费，认为其只应支付从实际收楼之日起的物业服务费。

审理结果

法院判决李先生支付2022年1月到3月拖欠的物业服务费及相应违约金。

法官说法

在物业合同纠纷案件中，经常会发生开发商通知业主收楼，业主收楼时认为房屋存在质量问题，拒绝收楼进而拒绝交纳物业费的情况。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据上述法律规定，物业公司只能向业主主张房屋交付后的物业服务费，对于房屋交付前的物业服务费则无权主张。

故本案的关键就在于认定房屋的具体交付时间。对于房屋交付时间，物业公司认为应当按照通知交付时间认定，即依据《商品房买卖合同》约定的交付时间；业主李先生则认为应当按照实际交付时间，即开发商与李先生实际办理房屋交接手续的时间。

承办法官认为，在房屋仅存在一般质量瑕疵的情况下，房屋已经具备法定交付条件，业主自身原因未按时办理收楼手续，应当由业主自行承担责任。故本案李先生应从收楼通知书载明的收楼时间开始支付物业服务费。

依照民法典合同编相关规定，当事人应遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。如果物业公司没有违反合同约定，则小区业主需依约交纳物业服务费。

法官提醒，房屋是否存在质量问题，与业主是否应该交纳物业服务费并非同一法律关系，房屋存在质量问题亦非由物业公司造成。业主如发现房屋质量问题可另行向开发商主张质量瑕疵的保修责任以及相应的损失赔偿。

（综合自中山市第一人民法院、宁夏检查、法眼物业公众号）