《红人评楼》第六期——中建芙蓉嘉苑、和苑

　　强烈推荐： 《红人评楼》第六期——中建芙蓉和苑、嘉苑专题版
　　
　　测评人：曹文飞 孟畅
　　看楼时间：2013年7月12日　

(中建芙蓉嘉苑、和苑营销中心。)

　　中建芙蓉嘉苑、和苑楼评开篇：
　　
　　随着长沙即将正式迈入“地铁时代”，地铁口周边的房子越来越受购房者青睐。且不说已经在建，即将于今明两年通车的地铁1、2号线，就连还未开工的3、4号线，甚至未来的5、6、7、8号地铁线也被不少楼盘当做促销噱头。
　　
　　说实话，地铁3、4号线还未开工，依旧存变数，未来的5、6、7、8号线就更不用说了。现在买地铁房较靠谱的是正在修建的1、2号线沿线的房子。本期《红人评楼》【查看往期】测评的中建芙蓉嘉苑【楼盘资料】、芙蓉和苑【楼盘资料】紧邻地铁1号线大托站出口，又有仰天湖小学的学位，是名符其实的地铁口学区房。
　　
　　项目分为和苑（洋房）、嘉苑（高层）、工社（公寓）三个部分，满足不同需求的购房者。目前洋房的均价每平米过万，高层跟公寓每平米6400元左右。不过，项目离主城区稍远，现阶段生活、商业等配套正在完善之中。
　　
　　中建芙蓉嘉苑、和苑楼评概要：

　　中建芙蓉嘉苑、和苑楼评导读：

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　　一、综合

(中建芙蓉嘉苑、和苑区位图。)

　　1、区域规划：
　　
　　南城，长株潭融城核心，依托省政府的强力拉动，长沙南城的发展占尽天时地利。随着长株潭融城、地铁二号线的快速推荐，以及湘府路大桥的拉通，南城受到了众多投资置业者的青睐。
　　
　　中建芙蓉和苑&嘉苑正是位于省府核心板块，芙蓉南路与披塘路交汇处东南，前面是芙蓉南路，背靠中意路，是少有的紧邻长沙两大主干道的楼盘。
　　
　　2、房企品牌：

(中建品牌在全国开发的项目)

　　中建芙蓉嘉苑、中建芙蓉和苑、中建芙蓉工社（即嘉苑的公寓）均由中建信和地产有限公司开发，工商注册日期为2003年，注册资金12900万元。
　　
　　中建信和地产有限公司是世界500强企业、中国最具国际竞争力的建筑地产集团——中国建筑工程总公司的全资成员企业，是中建五局旗下房地产业务的唯一运营平台。主要从事中高端住宅、商业地产和城市综合体的开发和物业管理等业务。
　　
　　目前，中建信和地产在长沙的在售项目有中建麓山和苑、中建芙蓉嘉苑、中建芙蓉和苑以及中建芙蓉工社。另外，已于2008年投入使用的中建大厦，一度成为长沙南城的地标式建筑。

　　中建芙蓉嘉苑、和苑楼评导读：

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　　3、土地产权：

(项目土地证信息)

　　长沙国土资源局网站信息显示，中建芙蓉嘉苑、中建芙蓉和苑、中建芙蓉工社项目用地，分别于2008年、2009年、2010由湖南中建冠和房地产开发有限公司以及湖南中建信和芙蓉置业有限公司拿下，住宅的土地使用年限为70年，商业为37年。

　　中建芙蓉嘉苑、和苑楼评导读：

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　　二：建筑

(芙蓉和苑洋房外立面)

(芙蓉嘉苑高层外立面)

　　1、建筑单体：
　　
　　项目共分三部分开发，中建芙蓉和苑、中建芙蓉嘉苑以及中建芙蓉工社。
　　
　　芙蓉和苑小区建筑面积约10万㎡，规划住宅400余户，户型面积为130-290㎡的5+1层电梯洋房，洋房是地中海风情，墙体外立面采用的是弹性涂料及文化石，这种设计不仅美观，还能很好的抵御长沙酸雨的侵蚀。
　　
　　芙蓉嘉苑由33栋17层的小高层组成，两梯四户。小区建筑同属地中海风情，墙体外立面同样采用的是抗酸雨材料，只是颜色稍微淡一些。
　　
　　芙蓉工社由6栋13层的小公寓组成，外立面采用多种颜色以及线形设计，让整个公寓区域显得年轻时尚，更加适合年轻人的口味。

　　中建芙蓉嘉苑、和苑楼评导读：

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　　2：户型解析：

(芙蓉和苑洋房样板间)

(芙蓉工社52㎡公寓样板间)

　　芙蓉和苑在售的是140-260㎡电梯洋房，户型周正，利用空间大，赠送面积最高可达73.6㎡，每层都有一个地下室赠送，面积不等，不论是用来储存杂物还是用来做休闲娱乐间，或者是改装成一个一室一厅的房子，都是非常不错的。他们的样板房是将地下室设计成的两个隔间，一边用来储存美酒，一边是休闲室。
　　
　　芙蓉嘉苑户型以70-136㎡两房、三房为主。嘉苑的两房，功能分区明显，厨房配有生活阳台，且卧室均带飘窗，使得整个户型看上去大气美观；部分三房客厅连北向观景阳台，主卧室与次卧室共享南向阳台，好处是拓展了阳台空间，坏处是影响了主卧室的私密性。
　　
　　芙蓉工社主推的是30—60平米的公寓，30多个平方的样板房，房子比较狭长，因为面积较小，放一张床之后没什么多余的空间。50个平方左右的户型，进门就是客厅，左手边是厨房，厨房比较大，能放一个四人座的餐桌，进入客厅后就能看到一个小书房，小书房和卧室是连着的，特别的温馨。
　　
　　3：园区布局

(洋房、高层、公寓三个部分各自成区，分开管理。)

　　项目分三部分，每个部分都是独立的。以披塘路为界，北边是芙蓉和苑，和苑楼间距大约20米左右，小区外围均为商铺，定位为沿街高端商业街。
　　
　　南边的是芙蓉嘉苑，嘉苑又分为三期开发，以中央景观轴为界，房子两边排开。一期位于小区的西边，基本上已经卖完了，分批于2014年5月30日、6月30日交房。二期位于小区的东边，39、40栋即将开盘；三期位于二期的东边，还处于规划中。
　　
　　紧邻芙蓉嘉苑沿芙蓉南路的是芙蓉工社。芙蓉工社有6栋，排成两个口字，靠近芙蓉南路的两栋为整层出售的公寓，其他四栋是单套出售的小公寓。嘉苑置业顾问介绍，除5号栋有可能是精装房外，其他的都是毛坯房。

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　　三、居住
　　
　　1、舒适性：

(芙蓉和苑园林已经很成熟。)

(芙蓉嘉苑园林一角。)

　　项目的园林绿化在长沙算是做得较好的，和苑绿化率为41%，嘉苑为43.8%。和苑因主推的是洋房，且是现房，小区园林已经很成熟了。
　　
　　嘉苑园林以人居、亲水为主题，创造“两轴多景”的立体景观，2万平米超大中央园林、3000平米喷泉水景都是非常漂亮的。我们看楼时正值长沙的三伏天，燥热无比，小区里却绿意黯然，让人心旷神怡。
　　
　　2、物业管理：

(芙蓉和苑每栋楼都配备专属物业管家，24小时接受服务。)

　　项目的物业服务由中建自有物业公司，其中，和苑每一栋都有专属的物业管家，物业管家手机必须是24小时开机，保证随时为业主提供服务。
　　
　　公司官网资料显示，湖南中建物业服务有限公司具有国家壹级物业服务企业资质与独立法人资格，隶属于世界五百强企业中建总公司旗下的中国建筑第五工程局中建信和地产，公司拥有1000万注册资本金，团队高级管理与专业技术员工达300多人。

　　另外，为保证业主的隐私，芙蓉和苑电梯为双门设计，一梯两户，每户一个门，电梯可直接入户，电梯2楼以上的按钮不能按，直接刷门禁卡，就可直达你所在的楼层。

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　　3、周边环境：

(项目周边市政配套尚待完善。)

　　项目位于长沙绕城高速，即三环以南，相比于长沙市中心，这里的环境自然要好很多，除了小区自身的园林绿化外，小区距离省府文化公园、长沙市生态动物园以及省植物园都不算远，生态环境还不错。
　　
　　但因为此片区正在建设地铁口，周边比较杂乱，灰尘也特别厚。人行道、街边绿化等市政工程均尚待完善。
　　
　　4、交通出行：

(长沙地铁1号线大托站地铁口就在小区门口。)

(目前直达小区的公交车比较少，打车也比较困难。)

　　就目前来看，自驾车到小区比较方便，但直达项目的公交车不多，而且打车比较困难。我们在小区旁的芙蓉南路等了半个小时，都没看到有的士经过。
　　
　　不过，小区紧邻的芙蓉南路和中意路是长沙的两大主干道，且出门即是地铁1号线大托铺站，日后交通优势是十分明显的。
　　
　　长沙地铁1号线一期工程自汽车北站至万家丽路站，为南北走向，从汽车北站沿芙蓉路开始南下，穿越浏阳河，到达营盘路，改走黄兴路，与长沙地铁2号线交于五一广场，之后继续往南，最终到达万家丽路。预2014年9月通车。

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　　四、配套：
　　
　　1、商业：

(和苑沿街定位为“高端风情商业街”的金蓉街。)

　　作为主打住宅的小区，和苑跟嘉苑均没有规划太多的商业配套，主要是和苑在芙蓉路及坡塘路上的沿街商铺，即金蓉街。在项目的宣传单上，金蓉街定位为高端风情商业街，不过目前部分已经营业的商铺与主要是社区超市、五金建材、通讯店等。
　　
　　嘉苑公寓区，即芙蓉工社，沿芙蓉南路的1号栋跟4号栋底层为商铺，不过最早也要2014年5月才能交房，商业的类型还未确定，开发商也暂未公布进驻商户的消息。另外，嘉苑东北角规划有商业用地，不过何时动工仍是未知数。
　　
　　不过，随着南城的发展，区域内的商业配套也在日趋完善，有名的“世界级品牌折扣公园”友阿奥特莱斯购物公园在项目往南2公里，不到十分钟车程。奥特莱斯隔壁的中信新城大型购物中心、风情商业街也即将开业。
　　
　　2、教育：
　　
　　学位问题是不少购房者最关心的问题之一，从某种意义上讲，学区房现行教育体制下的一个独特的现象，随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。而不少楼盘也通过引进名校，来提升自身的价值。
　　
　　中建芙蓉和苑在披塘路与中意路交汇处预留了教育用地，仰天湖小学已经签约进驻，所有购买芙蓉和苑、芙蓉嘉苑（含公寓）的业主子女均可获得仰天湖小学学位。目前，学校还未动工，不过置业顾问告诉我们，学校下半年肯定会动工，2014年7月会交付给教育局，确保2014年9月开学。
　　
　　项目目前没有跟中学签订学位协议，不过项目周边有湘府中学，长沙市三十五中。

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　　3、休闲娱乐：

(从小区[图中起点]到终点省青少年活动中心约5公里，自驾前往比较方便。)

　　近年来，随着省政府的南迁，长沙南城迎来高速发展期，不过，目前发展较为成熟的是省政府周边区域，中建芙蓉和苑&嘉苑已经到了绕城高速，即三环线以南，周边文化休闲配套相对较少，项目附近两公里内基本上没有体育馆、公园、文艺馆等，目前只有奥特莱斯购物公园有一个乐田影城。
　　
　　不过，项目就在芙蓉南路上，项目往北4公里左右就是省府文化公园，以及湖南省“三馆一中心”，即省群众艺术馆、省地质博物馆、省科技馆和省青少年活动中心，现已全部开放，从项目驱车前往，不到10分钟就能到达。同时，和苑内的游泳馆已经开放。

　　4、医疗:

(从小区到终点湘雅二医院长株潭分院约5公里。)

　　作为近些年兴起的热点区域，项目所在的区域在医疗配套上明显不足，作为长株潭中心地带，暮云目前还没有一家大型医院。2011年8月，中南大学湘雅二医院长株潭分院在暮云镇云塘社区开业，分院位于长沙野生动物园斜对面，距离中建项目约5公里。
　　
　　湘雅二医院长株潭分院的开业缓解了该区域居民看病难的问题，不过跟湘雅二医院相比，这个只有8层楼的分院明显小了很多。因此，区域内的医疗配套亟待改善。同时，该项目距离长沙市中心医院约7公里左右。

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　　五、购买：

　　1、售价：

(芙蓉嘉苑沙盘)

　　目前，芙蓉嘉苑高层的售价是6300-6400元/㎡，高层二期一批89-117㎡新品正在认筹中，预计8月中旬开盘。在任意银行存入10000元，凭存款凭证即可在营销中心办理VIP，开盘当日尊享交一万抵两万优惠。
　　
　　公寓楼，即芙蓉工社目前的售价也是6300-6400元/㎡，芙蓉路临街的1号栋、4号栋作办公用，整层出售，其余四栋为单套出售的公寓，其中6号栋开盘了单数层，5号栋还未开盘，置业顾问介绍可能会做称精装房出售。
　　
　　纯洋房社区和苑的售价则要高出很多，项目在售140-260平米洋房，均价10000元/㎡，上万的售价，可以赶上长沙市中心区域湘江边的江景豪宅，不过，相对江景豪宅来说，和苑容积率低，赠送面积大，居住舒适性更高。
　　
　　2、工程进度：

(建设中的芙蓉嘉苑一期。)

　　芙蓉和苑占地面积7.5万㎡，建筑面积12.6万㎡。目前在售的均为现房，园林景观也已经全部成型，购买后可以直接装修入住，免受工地施工的吵杂声，和苑内的会所也已经完工，内设游泳馆等。和苑东面还有一大片后期用地，具体规划及开工时间未知。
　　
　　芙蓉嘉苑占地面积20.7万㎡，建筑面积61万㎡，项目分三期开发，目前一期已经全部封顶，部分楼栋外立面已经装修完毕，将于2014年5月、6月分两次交房。二期一批正在建设当中，预计8月中旬开盘。三期规划为商业区，开工时间待定。
　　
　　另外，芙蓉工社6栋公寓楼的主体工程已经基本完工，正在进行外墙装修，将于2014年5月整体交房。

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　　3、适宜人群：

(项目针对不同购房群体，推出不同类型的产品。)

　　尽管分为几个不同的案名，实际上芙蓉和苑、嘉苑、工社除各自园区不一样外，区域价值、各项配套、交通规划等均是一样的，类似于同一个项目的不同区域。
　　
　　不得不佩服中建规划的周到，整个项目的产品涵盖了洋房、高层、公寓等产品，能满足不同购房需求的群体，对于预算充足的改善型购房者来说，可以购买和苑的洋房，比市中心高层更舒适的居住环境，比大多数别墅更方便的交通。
　　
　　对于刚需购房者来说，可以购买嘉苑的高层，不到6500元/㎡的售价，在长沙市场来说不高不低，属于中等水平，89-117㎡的户型，不大不小，刚刚好。而对于单身贵族或者投资来说，可以购买芙蓉工社的公寓，不过，要注意的是，公寓的公摊较大，25%左右。
　　
　　总体来说，交通和教育是项目最大的优势，地铁口的学区房，出行方便，升值空间大。不过配套滞后是项目最大的短板，尤其是对于前期入住的业主来说，会给生活带来些许不便。

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　　六、其他：
　　
　　1、媒体评价：

(芙蓉和苑人行大门。)

　　长沙某房地产网站资深编辑：
　　
　　中建这个项目在地铁口，小公寓都带学位，价格也不贵，整体来说还是不错的。旁边还有中信新城规划有蛮多商业，鑫远和城也引进了大型超市，能享受他们的配套。中建的价格也比中信要低。
　　
　　对于投资来说，购买中建的公寓挺好的，带学位跟地铁的房子增值比较快。鑫远和城也有小公寓，和城的价格比中间低，小公寓内有天然气，中建的公寓没有，但是和城的公寓没有学位，据说正在解决中。
　　
　　不过，中建的房子也只有公寓没天然气，公寓以后住的人估计还是以租客为主，人流复杂，天然气有点不安全。而且小户型房子估计做饭的也不多，即使要做饭也可以用电磁炉代替，也不算大弊端。
　　
　　2、业主评价：

(芙蓉嘉苑一期部分已经完成外立面装修的高层。)

　　业主林先生：
　　
　　好多人买嘉苑不单单是冲着中建的大牌子来的，还有就是就在家门口的地铁一号线大托站。所以我也格外关注一号线的新闻。现在，大托站是主体工程建设完成了，还是因为拆迁延期了这么多，但是没得办法咯，就希望早点建好，地铁票别那么贵吧。
　　
　　业主龚小姐：
　　
　　前段时间买的嘉苑的公寓，50多㎡的，买了后感觉这次消费有点冲动。主要是公摊面积太大了，高达22%，而且还没有天然气，很郁闷啊。但是看在有铁道，有学位的份上，还是买了。现阶段那就是鸟不拉屎的地方，配套很滞后，听说对面的鑫远和城会有个大型超市，如果片区内的楼盘建成，加上交通等配套完善后，这个区域价值会翻番吧。

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　　3、网友评价：

(部分业主论坛网友对项目的评价。)

　　长沙新浪乐居网友：
　　
　　地铁口，开发商品牌大，户型不错，规划不错，价格还OK。不过，离市区还真是远，周边配套还没开发起来，湘府中学就在小区附近，可以看得到，其他的其实还蛮远的。只要开发商注重自身的信誉度的话，后期应该蛮好的，反之牛皮就吹大了。就目前来说不错，是个很好的选择，希望开发商实现自己的宣传口号，不要掺水分。
　　
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　　长沙搜房网网友“小pear”：
　　
　　你们看了嘉苑的户型图没有，基本上入户花园都变成了防火空间，就是户型图上的公共凹栏，差不多6平的空间，就这么没有了。本来我还有各种打算，结果钱出了，面积没有了，公摊变大了。
　　
　　有邻居说可以协商换个门，达到验收标准就行，到时候那个面积还是自己的，我觉得不靠谱啊，物业能让你这么做吗？
　　
　　再说了，这个入户花园都是置业之前说会有，实际上合同上没有提，图纸上也没有，我们是不是彻底被坑完了？
　　
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　　长沙搜狐焦点网友“你不知”：
　　
　　身边很多朋友都谈及结婚了，结婚有了爱人可不能没房呀，说到房，朋友们普遍关心的一个话题就是绿化生态情况如何了，相对而言，自己也会在网上关注下房事，发现咦，中建的绿化是看过这么多楼盘中最好的一个了，绿化面积超大，最主要中间那个喷泉特别美，
　　
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　　中建芙蓉嘉苑、和苑楼评导读：