编者按：站在新旧交替的十字路口，房地产行业挑战与机遇并存。时移势易，当卖方市场转变为买方市场，玩法将会完全不同。

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红网时刻新闻记者 岳瑾 长沙报道

世联行湖南开发咨询总经理 吴婷婷

纵观公寓市场发展的中长周期，从供求关系、量价表现、产品发展等多个角度看，2016年、2019年可以称之为公寓发展的两个重要转折年。

2016年以前，长沙公寓供过于求、属于明显的买方市场。2014—2015年长沙公寓供应量与成交量均在100万平方米以下，且供销比多年来持续保持在2：1以上，成交价格维持在8000元/平方米左右。在产品表现上，公寓成交与供应更倾向于70年住宅型公寓产品，主打过渡性自住功能及需求。

2016年—2018年，长沙公寓量价爆发式增长，是快速上扬的3年，且40年公寓产品当道。2016年公寓供销双双突破年均百万平方米，供求关系达到平衡，公寓产品投资开始成为市场热词；2017年公寓成交达到市场顶峰，年均成交超过160万平方米，公寓市场首次出现供不应求的现象，价格破万元/平方米；受到市场量价均好的刺激，2018年公寓供应量近160万平方米，公寓市场四面开花、呈现井喷式供应，尤其是5月—8月，滨江新城区域新成交地块公寓面市、华远华中心大量推货，长沙公寓市场供应达到市场顶峰。同时受到去化、溢价等因素推动，LOFT产品开始风靡市场，纷纷突破当时市场量价天花板，华远华中心更是突破市场价格天花板，单价超过2万元/平方米。

预计2019年，长沙公寓市场竞争将进一步加剧，重归买方市场，客户可选择性增强、成交周期将拉长。

我们分析认为，2018年年中开始，受到房地产市场快速冷却、市场供求关系转变、各项目客户重叠率增高、客户对比及观望心理增强等影响，火热的公寓市场出现明显降温，大量公寓项目开始纷纷推出降首付、全款分期、去精装化等手段，吸引客户上门与成交，市场明显出现转向。

2019年新年伊始，房地产整体市场相对冷清，预计今年公寓销售型市场整体去化竞争压力将继续加大。原因主要是三个方面：首先，当前公寓市场库存超200万平方米，存在较长的去化周期。其次，当前公寓成为长沙市场商业地块消化体量主流产品，未来潜在公寓体量巨大。第三个方面，6.25新政后，房地产市场降温现象快速传导至公寓，客户投资信心降低、可选择性增多、市场同质化竞争严重等，公寓市场销售竞争将明显增强。

不过，长租公寓运营或将迎来重要机遇期。中央层面出台大量政策，支持发展长期租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。而长沙新成交地块中，高新区、望城区、星沙经开区等长沙产业快速发展的区域，部分地块成交过程中明确规定要求配建人才公寓。同时，湘江新区、高铁西城片区、临空经济开发区等城市重点发展片区，均规划有较大体量的人才公寓规划，未来长租公寓运营需求将进一步增加。

目前，各类长租公寓纷纷进驻长沙市场，随着市场发展，未来品牌型长租公寓品牌如世联红璞、龙湖冠寓、万科泊寓等依托品牌优势、运营管理优势等，迎来在长沙布局的重要机遇期。

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机构看市——成交总价80万以内的30—50㎡公寓成供销主力

盘点2017年、2018年长沙公寓产品供销表现，市场主要成交集中在35—50平方米之间、总价60—80万之内，成交产品表现上LOFT产品在成交速度、成交溢价率均高出15%—20%左右，叠加精装成为中高端项目提高溢价的重要手段。

降门槛是市场行情下滑、市场趋冷后的重要促去化手段，2018年下半年大量前提释放精装信号的项目纷纷去精装化就是其重要表现。

公寓作为投资型产品，在市场遇冷后，更是纷纷推出首付分期、折扣促销、低首付等相关策略，以期抢占更多客户资源。从公寓投资客户关注投入产出角度考虑，优质地段控总价型产品在保值性更高、更容易出租、总价及首付可控的竞争优势下，抗风险性将明显高于新区、偏远区域的投资型公寓产品。