相关链接： 《红人评楼》第15期——合能洋湖公馆（专题版）

(合能洋湖公馆营销中心)

　　合能洋湖公馆楼评开篇：
　　
　　洋湖国际生态新城是长沙近年来很火的区域，与梅溪湖、滨江新城成为长沙河西三个人们板块。新城定位为集酒店、办公、商业于一体的总部经济基地和与之配套服务的生态湿地公园、绿色宜居社区，将建设成为“资源节约、环境友好”的城市、湿地及人居和谐发展的生态示范新城区。其中，中部地区最大的湿地公园——洋湖垸湿地公园是片区最独特的资源。
　　
　　本期《红人评楼》【查看往期】测评的【合能洋湖公馆（楼盘资料）】位于洋湖生态新城的核心区域，即总部经济区，跟【万科白鹭郡（查看楼评）】一路之隔。洋湖公馆是合能地产在长沙的第二个项目，将分两期开发，其中一期产品包括洋房、高层和公寓。目前，项目在售高层80-87㎡三房，均价7000元/㎡，清盘在即，另有35-60㎡的公寓即将开盘。
　　
　　从产品类型来看，洋湖公馆几乎覆盖了刚需族、改善族和投资者各种购房群体，不过由于本地成本、热点区域等原因，洋湖公馆的定价较高，将一部分预算有限的首次置业的刚需购房者拒之门外。另外，片区处于开发阶段，商业、交通、医疗等各项配套均有待完善。
　　
　　合能洋湖公馆楼评概要：

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　　一、综合
　　
　　1、区域规划：

(合能洋湖公馆位于洋湖总部经济区)

　　合能洋湖公馆项目位于长沙市岳麓区中央大道与公交路交汇处东北角，洋湖湿地公园一期北侧，属于近年炙手可热的洋湖片区，且在洋湖片区的中心位置，即总部经济商务区。洋湖片区是长沙大河西先导区起步区的五大核心片区之一，已经成为与梅溪湖、滨江新城并列为长沙河西三大热门板块。
　　
　　其中，总部经济区位于洋湖国际生态新城东北角，定位为集商务办公、商业服务、旅游休闲、生态宜居等功能于一体的城市综合体。目前城市中心广场（一座白金五星级酒店和两栋甲级写字楼）、企业总部大厦等一批社会投资项目已相继启动建设，升值空间大。
　　
　　2、房企品牌：

(合能地产已在长沙布局三个项目)

　　合能洋湖公馆由湖南合能房地产开发有限公司开发，香港合能投资有限公司是一家以房地产开发运营、商业运营、物业管理等多元化发展企业。公司实施集团化管理战略，通过集权与分权相结合相平衡的管控模式，强调程序控制及品质一体化。以成都总部为集团核心，管理经营辐射西安、深圳、长沙等其他一、二线城市。
　　
　　2011年，合能地产正式进军长沙，2012年12月29日，在长沙的首个项目——合能雨花公馆开盘，成为合能在长沙的首秀。截至目前，合能已经在长沙开发合能雨花公馆、合能洋湖公馆、合能璞丽三个项目。
　　
　　3、土地产权：

(合能洋湖公馆高层住宅产权为70年，公寓为40年。)

　　2012年4月26日，湖南合能房地产开发有限公司以溢价10%拿下了洋湖片区的第一宗商住用地，即目前在建的合能洋湖公馆一期。今年5月3日，合能再度拿下洋湖垸G15地块，该地块为商住混合用地。地块经过8家国内一线房企76轮激烈竞价，最终以3.57亿元成交，溢价率为81.3%，楼面地价为3989元/平方米。
　　
　　湖南合能房地产开发有限公司在洋湖片区摘得的第二宗地恰好在第一宗地对面，将作为洋湖公馆二期开发。项目在售的高层住宅产权年限均为70年，公寓为40年。

　　合能洋湖公馆楼评导读：

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　　二、建筑：
　　
　　1、建筑单体：

(公寓及高层外立面效果图)

　　合能洋湖公馆分两期开发，目前在建的是项目一期。由3栋高层住宅、7栋洋房、2栋商业公寓组成。其中，3栋高层的层高为33层，一楼均有5.6米的架空层。
　　
　　看到洋湖公馆的高层时，有种似曾相识的感觉，因为它采用了万科高层一样的“十字单体”结构，巧合的是，洋湖公馆的西边正好是万科的白鹭郡项目。跟普通的塔楼相比，十字单体建筑彼此不相对，视线距离远大于楼间距；采光更好，公摊也相对更少。
　　
　　2、园区布局：

(洋湖公馆一期鸟瞰图，分为洋房、高层、公寓三个部分。)

　　洋湖公馆占地面积37742平方米，140063平方米。项目一期虽然总体面积不大，但由于分为三个不同的物业类型，因此在布局上将分开管理。
　　
　　具体来说，项目东面为3栋高层，南面沿着中央大道为两栋公寓，其余部分均为洋房。由于公寓底层为商业配套，因此将敞开式管理，与其他住宅分隔，洋房与高层之间也通过绿化带进行隔离。

　　合能洋湖公馆楼评导读：

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　　3、户型解析：

(A户型（建筑面积约80.11㎡ 2+1）装修后可变 三房两厅一卫)

(C户型（建筑面积约87.48㎡ 2+1）装修后可变 三房两厅两卫)

　　洋湖公馆在售的高层只有2个户型，分别是80.11㎡和87.48㎡，均为经典的“2+1”户型，装修后可变为三房，主要面向首次置业的刚需客群。
　　
　　其中，建筑面积约80.11㎡的A户型，装修后可变三房两厅一卫，户型较为紧凑，功能分区布局合理，不过客厅跟阳台均较小。另外，卫生间跟次卧在一起，与主卧之间隔着一个书房，且需要穿过客厅，稍显不便。
　　
　　建筑面积约87.48㎡的C户型，装修后可变三房两厅两卫，户型布局跟A户型基本相似，只是主卧室多了一个独立卫生间。户型紧凑是合能项目的一大特色，不到90㎡的房子能做成三房两厅两卫的确不多见。
　　
　　跟同类型产品相比，洋湖公馆高层公摊较小，仅有16%，若算上赠送面积的话，公摊大约为7%-8%。另外，项目还将推出36-60㎡的公寓，即将开盘。

　　合能洋湖公馆楼评导读：

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　　三、居住：
　　
　　1、舒适性：

(园林示范区实景图)

(园林示范区实景图)

　　洋湖公馆的容积率为3.07，绿化率为36.70%，容积率较低，绿化率则一般，不过从项目建好的园林示范区来看，给人的感觉较好。当然，最终还得看项目完工后的效果。
　　
　　项目东面毗邻雅河，雅河沿岸规划为沿江商业带，不过限高24米，因此对洋湖公馆高层的视野影响较小，而置业顾问也透露，在15层以上可以眺望湘江。
　　
　　跟不少新建小区一样，洋湖公馆实行严格的人车分流，一期共有停车位641个，其中地下514个，地上127个，车位比为1:1。
　　
　　2、物业管理：

(洋湖公馆高层住宅的物业管理费是每月1.98元/平米)

　　为洋湖公馆提供物业服务的是长沙金钥匙物业管理有限公司，该公司成立于2006年9月，由戴德梁行担当物业顾问，目前在长沙服务的项目包括：比华利山、金色夏威夷、保利国际中心、合能雨花公馆、合能洋湖公馆。
　　
　　其中，洋湖公馆的物业管理费为高层每月1.98元/平米，洋房每月2.38元/平米，公寓的物业管理费暂未公布。

　　合能洋湖公馆楼评导读：

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　　3、自然环境：

(洋湖湿地公园是项目最独特的自然资源)

　　六千亩洋湖湿地公园是片区内楼盘最独特的自然资源，洋湖公馆紧挨着万科白鹭郡，而白鹭郡西面就是洋湖湿地公园的二期，从项目步行至公园大门只需几分钟的路程，洋湖公馆东边是雅河沿岸风光带，北面则是靳江河风光带，可以说下楼即是公园。
　　
　　其中，洋湖湿地公园是中部最大的城市湿地公园，公园定位为修复湿地生态系统，保护生物多样性，发挥湿地净化水质功能，构件城市、湿地生态与人居和谐发展的示范新城区。公园一期于2011年6月开放，二期于2013年4月底开放。
　　
　　4、交通出行：

(周边交通路网正逐步完善，不过暂无公交直达。)

　　洋湖公馆西临公交路，南临中央大道，按照规划，靳江河上将修建一座公交路大桥，届时，公交路将直通南二环。中央大道已经接通了西面的坪塘大道，还将延伸至东面的潇湘南大道，待路网完善后，自驾出行将非常方便。
　　
　　目前，洋湖公馆暂无公交车直达，对于没买车的购房者来说，过来看房稍有不便，不过，项目所处位置是洋湖生态新城的总部经济区，周边的楼盘都在建设，随着各个楼盘陆续交房，入住人群增加，开通公交是迟早的事情。
　　
　　地铁方面，规划中的长沙地铁3号线经过该片区，其中，洋湖公园站距离项目不到500米，根据最新消息，地铁3号线预计今年内动工。

　　合能洋湖公馆楼评导读：

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　　四、配套
　　
　　1、商业街区：

(沿中央大道的公寓规划了两层商铺)

　　洋湖公馆一期沿中央大道的两栋公寓规划了2层商铺，商铺将进行出售，按照规划，不能经营餐饮。预计将开设一些便利店，咖啡屋，生鲜超市等满足业主日常所需的商店。商铺将于高层统一于2015年4月交房。
　　
　　项目东面雅河沿岸规划有商业，另外，项目东面的柏宁酒店及地王广场已于2012年3月底动工，该项目建成后将成为集超白金五星级酒店、商务中心、高端商业于一体的大河西片标杆性的城市门户商务综合体，预计2015年底完工，与洋湖公馆有中央大道连通。
　　
　　2、教育配套：

(博才洋湖小学主体工程基本完工)

　　洋湖公馆营销中心展示了一份长沙市岳麓区教育局对合能洋湖公馆义务教育就读学校的认定公示，公示称：由湖南合能房地产开发有限公司开发的“洋湖公馆”楼盘，属于长沙市大河西先导区洋湖垸总部经济区，该片区内的中小学教育配套由长沙市先导洋湖建设投资有限公司统筹安排。
　　
　　按照相关教育法规，并结合片区规划，先导区洋湖公司已经在紧邻该项目南边岳塘路以北配套建设了“博才洋湖小学”。按相对就近、统筹安排的原则，岳麓区教育局确定“洋湖公馆”楼盘住宅小区适龄儿童的就读学校为“博才洋湖小学”。目前，该小学主体工程已基本完工，计划2014年9月开学。
　　
　　3、医疗卫生：

(周边医疗配套亟待完善，1000米范围内暂无医疗机构。)

　　对于新开发的洋湖片区来说，医疗配套是其最大的短板。目前，洋湖公馆项目周边1000米范围内暂无医疗机构，距离项目最近的是平塘镇卫生院，距项目约1.5公里。
　　
　　如需到大型医院就医的话，只能往北到湘雅三医院，或是往东到芙蓉路的省第二人民医院，韶山路上的长沙市中心医院、中医附一医院等，如果没车的话，往返很不方便。
　　
　　按照规划，湘雅医院将在洋湖片区建设一所三甲医院，不过目前暂未查询到该医院的开工信息。因此，洋湖片区的医疗配套亟待完善。

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　　五、购买
　　
　　1、售价：

(高层在售80㎡和87㎡的三房，均价7000元/㎡。)

　　2013年5月24日，洋湖公馆首次开盘，目前，3、4号栋高层已经全部售罄，目前在售的是5号栋高层80㎡和87㎡的“2+1”户型，所剩房源不多，均价7000元/㎡，另外，35-60㎡的公寓即将开盘。
　　
　　洋湖公寓高层在户型面积上较小，适合首次置业的刚需购房者，不过在定价上，均价7000元/㎡的价格稍微有点高，这与拿地时间晚，土地成本高，且是热点区域有关。鉴于目前周边配套均未完善，7000元/㎡透支了未来的房价，对于不少首次置业的刚需购房者来说，购房成本有点高。
　　
　　2、工程进度：

(3栋高层均已封顶)

　　洋湖公馆分两期开发，其中项目一期的高层和洋房均已封顶，正在进行内部公共区域和外墙装修，公寓在建。按照规划，整个一期将于2015年6月统一交房。
　　
　　由于项目二期与一期不是同时拿地，二期拿地晚了整整一年，计划于2014年开发，具体产品类型待定。

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　　3、适宜人群：

(洋湖公馆的产品类型多，能满足不同购房群体需求。)

　　从产品类型来看，洋湖公馆囊括了洋房、高层、公寓，能满足改善型需求、刚需以及单身族或是投资客的需求。其中，高层的户型面积均为80-90㎡，是长沙房地产市场上最受刚需族户型，且户型紧凑，布局合理，适合首次置业的刚需购房者购买。改善型购房者则可以考虑项目的洋房，居住舒适性更强。即将开盘的公寓也满足了单身族和投资客的需求。
　　
　　由于拿地成本、近年热点区域等原因，洋湖公馆项目的定价相对较高，将一部分预算不是很高的刚需客拒之门外。不过，由于是政府重点规划区域，在这里买的房子未来升值空间较大。
　　
　　同时，项目周边的生活、商业等配套建设进度明显滞后，目前连公交都还未开通，给日常生活带来诸多不便。当然，随着洋湖湿地公园逐步开放，周边楼盘陆续完工，片区各项配套预计也会逐步完善。

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　　六、网友评价
　　
　　1、户型设计

(搜房网网友点评即将开盘的公寓户型)

　　搜房网友“未来长长的的”
　　
　　来扒一扒合能洋湖公馆的公寓B户型，大家感受一下：
　　
　　合能洋湖公馆最近好像推出了新品户型啊，据说是公寓系列，没想到合能洋湖公馆也出了小公寓啊，看着挺不错的。
　　
　　合能洋湖公馆的这个B户型是51㎡的，大家以一种不专业的姿态来说说这个户型吧，仅凭自己的感觉哈，户型的话给人的感觉还不错，虽然面积不大，但是看着挺宽敞的，不太拥挤，入户左边是卫生间，右边是厨房，再进去就是客厅和卧室，分区还是挺明显的。
　　
　　而且卧室和客厅的面积还挺大，挺宽敞的样子，而且客厅里面还有一个餐桌，餐厅也有了~卧室里面带有飘窗，通风采光性应该挺好的，可以做一个榻榻米的感觉，在上面躺着看看书晒晒太阳应该挺惬意的。空间都挺大的，可以利用的空间还是挺大的
　　
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　　搜房网网友“嘻哈萝卜”：
　　
　　我看中合能这个89平户型，14号看房一定要去咨询咨询
　　
　　工作好几年女朋友谈了几年，也存了一点钱，想在长沙找个地方买个房，早一段时间和几个朋友去洋湖垸玩，倒是被那边的环境和空气吸引了，总想在那边找一套房子，也了解过一些周边的江山帝景和麓山和苑多多少少总是觉得不是太满意。
　　
　　最近倒是在网上发现了合能洋湖公馆这个楼盘，说是14号有看房团看样子优惠估计不小~我就仔细的研究了一下洋湖公馆的户型，我是觉得这个B户型是非常合我心意的，下面我就来讲讲我的个人看法哈。
　　
　　这个B户型是89平的三室两厅两卫1、89平的小三房对于上班族的我们来说是非常实用的，方便与实惠！2、这个方正的空间充分的展现了客厅和餐厅的空间效果，拓宽了视野3、两个卫生间能够满足自己的那点小隐私4、只是不知道这个户型有没有赠送面积，我看很多楼盘的阳台都是赠送或者半赠送的，看房那天我一定要好好的去咨询咨询。
　　
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　　2、居住环境：

(网友“洋气的小伞”对合能洋湖公馆的居住环境赞不绝口)

　　搜房网网友“洋气的小伞”：
　　
　　合能洋湖公馆的附近洋湖垸环境真心还不错呢
　　
　　要是买在合能洋湖公馆的话其实环境是我一直比较在意的，自从上次来这边了以后发现洋湖垸真的是就在附近啊。平时去逛逛公园，心情都格外好呢！发一张洋湖垸的pp。围观吧！
　　
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　　搜狐焦点网友“1679022676”：
　　
　　知道哪里环境最好吗？洋湖湿地公园。一直想去，今天终于到了传闻中的湿地公园，清新的空气，简直就是到了世外桃源。
　　
　　远离了喧嚣，能在这块住就好了。有朋友去看了合能.洋湖公馆那里看了，户型非常好。80多平方3房2厅2卫，户型好，临地铁，近公园，宜居投资首选。
　　
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　　3、位置优势：

(网友表示洋湖公馆的地理位置很优越)

　　0731房产网网友“苹子”：
　　
　　洋湖公馆分析优与劣
　　
　　从位置来说，大方位属于洋湖垸核心板块，政府重点打造的热点板块，总部经济区的核心位置。离公园比较近周围的中海、橡树还是跟公园沾不上什么关系的。和万科，中天比洋湖公馆位置有其独特的优势所在离地铁2号线很近，就400米左右··，当然走路搭地铁几分钟路程就到了。
　　
　　从规模来看本地块不算大，由于拍下了不远处的第2块地，所以开发商的实力还是蛮强的就连蓝光和万科都不敢拿那块地了，小盘也便于管理。同样绿化绿达40%左右，小区绿化做得很好。
　　
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　　合能洋湖公馆楼评导读：