强烈推荐：《红人评楼》第7期——郡原美村青山里（专题版）
　　
　　测评人：曹文飞 孟畅
　　
　　看楼时间：2013年7月19日

(郡原美村青山里入口)

　　郡原美村青山里楼评开篇：
　　
　　对于不少长期生活在大都市里的人来说，住在“山里”是一种幸福。每天面对城市的嘈杂的车水马龙，都希望下班后能独享一份安静，远离城市的喧嚣。随着人们对居住要求的提高，越来越多的楼盘选择依山傍水而建，让生活离大自然更亲近。
　　
　　本期《红人评楼》【查看往期】测评的项目——郡原美村青山里【楼盘资料】 ，楼如其名，处在青山的包围之中。青山里是郡原美村二期产品，别墅区内的高层住宅。低密度，高绿化率，用高层的价格享受别墅的生活品质。很大一部分购买青山里的业主都是冲着小区的环境来买的。
　　
　　目前，青山里主推的是G47栋130-140㎡的毛坯房，折后均价6300元/㎡，适合改善型购房者。50㎡左右的精装小户还有部分现房在售。不过项目位于时代阳光大道东侧，临近京珠高速出口，位置相对较偏，生活、商业等配套滞后。
　　
　　郡原美村青山里楼评概要：
　　

　　郡原美村青山里楼评导读：

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　　一、综合

(郡原美村项目区位图)

　　1、区域规划：
　　
　　郡原美村项目位于长沙城南，时代阳光大道上，处在万家丽南路和绕城高速（京珠高速）之间。项目西北面是占地140公顷的天际岭国家森林公园，即湖南省植物园。距离长沙市汽车南站仅5分钟左右车程。
　　
　　得益于省政府的南迁及长株潭融城，长沙南城迎来了高速发展期，城市路网日益畅通，各项配套逐步完善。不过，就目前而言，南城芙蓉南路跟韶山南路周边发展的最为成熟。郡原美村所在位置相对较偏，升值空间一般。
　　
　　2、房企品牌：

(郡原地产)

　　郡原美村的开发商为湖南中锴置业有限公司，该公司由英国100强公司、伦敦证券交易所上市公司3i集团和来自浙江郡原地产、湖南中嘉房地产开发有限公司合资成立的。其中外资约占50%。公司成立于2007年10月，注册资金2.6亿元，经营范围是房地产开发、销售、租赁和物业管理。
　　
　　浙江郡原地产股份有限公司是国家房地产开发一级资质企业，主营房地产开发及物业投资，涉足领域包括居住物业、商业物业、办公物业、旅游景观房产、老年公寓等。目前开发的产品遍布大连、杭州、宁波、长沙、沈阳、北京、成都、博鳌等地。
　　
　　3、土地产权：

(郡原美村青山里的土地产权年限是70年。)

　　郡原美村项目总占地约900亩，总建筑面积约90万平米，项目分多期开发。青山里是郡原美村的二期产品，是该项目推出的首个高层产品，位于项目的东北角，恰好位于山谷里，园内三面环山。青山里三栋高层均为住宅，土地产权年限是70年。

　　郡原美村青山里楼评导读：

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　　二、建筑
　　
　　1、建筑单体：

(青山里建筑外立面)

　　青山里是郡原美村二期推出的产品，也是项目推出的第一个高层产品。由2栋不到20层的小高层，和一栋30层的高层组成。
　　
　　目前，G49栋跟G48栋均已经完工，G47栋也即将封顶。从已经完工的G48栋、G49栋来看，青山里建筑的外立面采用的是黄色系，颜色较浅，落地窗和落地阳台都用大块玻璃装饰，使整个外立面看起来比较大气。
　　
　　其中，G49栋是一栋呈圆弧形的小高层，又名“新莫奈公寓”，总共有7个单元，一梯五户，以80㎡以下的小户型居多，最大的户型也仅108㎡左右。G49栋旁边的G48则相当于青山里的“楼王”，位于青山里正中央，一层两户，彰显高贵。
　　
　　另外，跟一般高层住宅不同的是，青山里采用了酒店式大堂设计，目测大堂的层高有将近5米，并大堂所在的楼层被命名为“0”层，因此这里的1楼实际上比一般高层住宅的2楼还要高。
　　
　　2、户型解析：

(目前大户型的样板房还没开放，只有G49栋的样板房。)

　　目前，青山里主推的是G47栋，又名新戈雅公寓，均为三房两厅两卫的3+1户型。由132㎡、135㎡、140㎡三种户型组成。三种户型的主卧都带有独立的卫生间，保证了主人房的隐私性。另外还利用建筑的结构，为室内空间设计了不少圆弧形露台，便于在室内欣赏山谷美景。
　　
　　在室内布局方面，132㎡跟135㎡这两个户型做得比较好，将卧室与客厅、餐厅、厨房完全隔开，动静分明。140㎡户型最大的卖点则是客厅的超大圆弧形阳台，不仅保证了客厅的采光，而且可以将室外的美景一览无遗。
　　
　　另外，已经交房的G49栋还有部分精装小户型在售，青山湖的小户型不像很多公寓式住宅，进门就一个大开间，跟酒店一样的布局，而是卧室、客厅、厨房各有分区，目前是现房销售，想购买的朋友可以直接实地看房。

　　郡原美村青山里楼评导读：

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　　3、园区布局：

(郡原美村园区布局，图中顶端中间位置为青山里。)

(郡原美村青山里平面图)

(郡原美村青山里地下停车场出入口)

　　郡原美村整个项目依山而建，青山里恰好位于小区内的一个山谷里，三面环山。整个小区完整贴合山形走势的自然脉络布局，是长沙比较少见的山地高层，在小区里有真正回归大自然的感觉。
　　
　　而在楼栋的布局上，30层的高层在正中央，两栋小高层分布在两边，楼间距较宽，保证了各个楼栋的采光。除G49栋后面有部分临时停车位外，青山里所有车子都直接从小区门口开进地下停车场，“人车分流”的设计保证了行人的安全。

　　郡原美村青山里楼评导读：

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　　三、居住
　　
　　1.、舒适性：

(郡原美村青山里园林一角)

(部分户型可以俯览整个小区)

　　“小区环境好”是不少业主购买青山里最大的理由。的确，作为别墅区的高层，青山里小区内的环境是相当好的。整个郡原美村容积率仅为1.26，绿化率40%。购买青山里的业主，都是用买高层的价格，享受别墅的风景。
　　
　　从小区大门进去青山里，途中要经过一公里左右的林荫大道，一路上绿树成荫，鸟儿欢唱，尽管是炎热的夏季，在小区内依旧感到一丝清凉。小区内有约50万㎡的自然山林，10万棵树木，300余种山地原生植物、上百种功能性植物，5个山坡4个山谷，多个天然湖畔等等。
　　
　　处于山谷里的青山里，三面环山，又是整个园区的最高点，部分户型还可俯览整个小区的美景。
　　
　　2、物业管理：

(为青山里提供物业服务的是湖南郡原物业。)

　　为郡原美村青山里提供物业服务的是郡原地产旗下自有物业——湖南郡原物业服务有限公司。该公司是由湖南郡原置业有限公司和杭州郡原物业服务有限公司共同投资组建的一家专业化的物业管理企业，公司注册资金人民币贰佰万元，配合“郡原房产”在以长沙为中心的中部区域城市房地产开发。
　　
　　目前，郡原美村青山里的物业管理费为1.9元/㎡，在该区域的高层里并不算高。

　　郡原美村青山里楼评导读：

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　　3、周边环境：

(项目临近京珠高速出口，车流量多而杂。)

　　相对于小区内优雅舒适的环境，小区周边的环境则相对要差很多。郡原美村在时代阳光大道上，临近绕城高速（京珠高速的一段）出口，因此过往的车辆多而杂，其中不乏大小货车经过。过个马路都得小心翼翼。
　　
　　另外，周边好几个项目都还在开发阶段，免不了工地施工的嘈杂声，各项市政配套也有待进一步完善。
　　
　　4、交通出行：

(社区巴士运行路线及时间。)

　　对于自驾族来说，住在青山里是非常方便的，出了小区大门，往左上绕城高速可以轻松出城，往右可以上万家丽路，往南往北均很方便。而沿着时代阳光大道只要6分钟左右车程就可以达到长沙汽车南站。
　　
　　而对于没车族来说，住在青山里就比较痛苦了，小区附近只有“20路”一趟公交车，只能从同升湖到汽车南站。好在小区开通了社区巴士，总共有两条路线：路线一从郡原美村到雨花亭沃尔玛，途径汽车南站、大润发、家乐福、中心医院等，运营时间从早上7:30到18:00，班次主要集中在上下班高峰期；路线二从郡原美村出发，饶汽车南站、红星商圈、植物园北门、万家丽路再回到小区，每天4班。
　　
　　这个位置打车也不大方便，我们在小区门口等了半个多小时都没打到车，另外，长沙的地铁规划中，也没有在周边设置地铁站。

　　郡原美村青山里楼评导读：

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　　四、配套
　　
　　1、商业：

(冷清的商业街)

(小区商业街开业的商铺屈指可数。)

　　就目前来看，郡原美村一期商业街已有美村食堂、全家超市、小区会所，红酒会所、有机蔬菜店、素食店、进口食品店也即将装修。二期青山里的商业配套明显不足，青山里本身没有配套商业街，而三期、四期的商业街也都处于规划中，何时开建、何时投入使用都是个未知数。
　　
　　同时，临近小区的几大住宅小区，除了恒大城沿街有部分商店开业以外，其他小区的商业，都还没有投入使用。
　　
　　不过，离小区十来分钟车程的喜盈门范城，以及南城的红星商圈基本上还是能解决业主们的生活购物所需。

　　郡原美村青山里楼评导读：

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　　2、教育：

(长沙市政府网对郡原美村小学环评公示。 >>>查看公示)

　　根据小区规划，郡原将配有自己的幼儿园和小学，不过目前均未开工。置业顾问介绍，郡原美村小学预计今年12月底开工，但具体跟哪所学校签约还处于洽谈阶段。
　　
　　从长沙市政府门户网站上了解到，小学位于郡原美村一期商业区的围合区域，项目总占地面积26518平方米，总投资4500万元。建成后将移交给长沙市雨花区教育局使用、监管，是一所公立学校。　
　　另外，小区1000m范围内有长沙市明德洞井中学，新世界实验小学，小区教育问题还是不必太过于担忧。
　　
　　3、医疗：
　　
　　郡原在医疗配套方面也十分不足。项目三公里内，仅有一些私人诊所、社区卫生服务站等，大型医院基本没有。项目离南城最大的医院长沙市中心医院也有9公里，在不堵车的情况下，20分钟才能到到。
　　
　　一位购买了青山里的业主告诉我们，他从业主群得知，购买青山里的业主，大部分都是无车族，从青山里走到郡原小区正门口要将近十分钟，打车也是目前的一大难题。

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　　五、购买
　　
　　1、价格：

(目前青山里在售的主要是大户型，图为高层大堂。)

　　目前青山里在售的是（47、48、49）三栋高层。49栋新莫奈精装公寓，还剩一些45㎡的房源，折前均价8800元/㎡；48栋在售的是200㎡的大户，因整栋楼只有60多户，比较稀缺，所以单价也比较高，毛坯8200元/㎡；而47栋新戈雅公寓在售的是130-140㎡的毛坯房，折后均价大概6300元/㎡。
　　
　　相比于年初6000元/㎡左右买青山里精装房的价格，现在贵了很多，但青山里目前主推的是稀缺的大户型，稀缺的资源，优美的环境，就是开发商定价的理由。
　　
　　2、工程进度：

(青山里G47栋还在建设中。)

　　郡原青山里只是郡原美村二期中的一小部分，仅三栋住宅。目前48、49栋都已经建好，且49栋大部分都已经交付使用了，只有47栋还在建设中。
　　
　　郡原美村总共分四期开发，一期为洋房、独栋，基本上卖完了，入住率大概为40%左右；二期为联排和坡地别墅，2010年开始动工，坡地别墅还在建，预计下半年推出；三、四期还未开工。
　　
　　3、适宜人群：

(郡原美村青山里处于青山环抱之中。)

　　毋庸置疑，环境是青山里最大的卖点。好几位青山里业主告诉我们，当时选择青山里，就是看重了青山里的环境，其他什么也没有考虑。
　　
　　郡原青山里所推的户型45-200㎡不等，小户型公寓比较适合单身贵族们，而大户型比较适合经济比较充裕的家庭。青山里很适合想在城市里找一片“绿海”的购房者。
　　
　　不过，青山里的交通还不是特别方便，还没有能力买车的朋友，还是要慎重考虑一下。

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　　六、其他　

(郡原美村林荫大道)

　　1、媒体评价：
　　
　　作为别墅区的高层住宅，郡原美村青山里最吸引人的自然是小区的环境，走在小区里就有一种置身世外桃源的感觉，城市的喧嚣都被抛之脑后了。今年3月，青山里精装公寓从原来的8000元/㎡调价到6000元/㎡，那时候购买的业主非常划算，不过现在价格又调回来了。
　　
　　不过，项目所处的位置较偏，公交车很少，尽管小区开通了社区巴士，但班次还是少了，而且下午六点以后就没了，加上周边几乎没什么配套，如果没车的话，出行、购物都很不方便。（长沙某网站房地产记者）

　　2、业主感受：

　　谢小姐：大部分的业主都是冲着这里的环境来的，并且又是品牌开发商，但是交房后还是有点失望，虽然答应整改，但是整改速度太慢了；这里交通又不是很方便，如果不是因为公司明年要搬到天际岭隧道这边来，我就不会考虑买这边了。
　　
　　曾先生：我买这里是为了以后居家的，其他都不说，现在最让我头疼的就是整改问题，房子装修不太好，天气一热，木地板都开裂了，物业答应一个礼拜给我搞好，现在都快一个月了，后来才发现，物业对每位业主都是这么允诺的。这里的配套也比较落后，看五年之后能不能完善。

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　　2、网友反映：

(网友反映郡原美村雨天积水问题)

　　新浪乐居网友：
　　
　　郡原美村园区很好，绿化做的也不错，在园区里感觉还很舒服，有点世外桃源的感觉。但是周边的配套不太理想，他家商铺也没开业呢，就西面的小区有三两个店铺开着，生活都成问题啊。
　　
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　　新浪乐居网友“鑫随你动”：
　　
　　从样板间看出去的丽园内主车道，不紧让人疑惑，现在到底是冬天，还是春天呢？各种名贵树木争相竞艳，看上去很美，很有些家的感觉；其实买房子就是买个居住环境，买个生活态度，具有1级开发资质的大开发商是一种保证。
　　
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　　搜狐焦点网友：
　　
　　高层开始定价太高了，调低了价格后对老业主考虑不周。开始销售时户型资料不详细，致使施工后和销售时存在差异。联排设计的很拥挤，表现在楼梯很高，很挤的感觉，还欠大气！
　　
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　　搜房网网友“寻梦人的梦”：
　　
　　郡原美村由于设计缺陷，小区内地势呈洼地，遇大雨暴雨则积水，积水深度甚至人车均无法进入，各户地下室都泡在污水中，路面所有管道井都打开才能缓慢排水。如此，不彻底整改和解决就种基本的问题，如何入住，郡原还有何脸面在长沙继续开发售房？！
　　
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