谈到长沙这座娱乐之都，人们都会交口称赞“好地方，房子便宜”，言语间透出满满的幸福感。作为省会城市中少见的“房价洼地”，星城长沙的平稳楼市，一直支撑着近800万人恬淡休闲的生活节奏。2016年下半年以来，随着长沙经济的飞速增长，房价也快步攀升，加上一部分人的投机购房和炒房行为，在长沙买房，已经越来越难。

　　自2017年起，长沙在楼市调控上大动作频出，“3·18”“5·20”“9·23”三次重拳出击，让原本看涨的长沙房价如今回归了较为稳定的态势。长沙房价调控的成功，让住房逐步回归居住属性，投机机会也正在减少，其秘诀在于，合理平衡“限制”与“优先”的关系，实行差异化调控。

　　大多数消费者心中都有一个锚定效应，感觉房价一定会上涨，投资房产一定不会亏本，所以不管自己是否有相应的住房需求，都会选择将多余的资金投入房地产，以便实现资产的保值增值。结果显而易见，大量的非居住需求促使房价远远偏离了最初的需求供给平衡点，推高了房价，让房屋距离它的使用价值越来越远。

　　长沙的楼市限购政策，从制度上严格要求每个人限购一套商品房，只有在第一套取得证书三年后才可购买第二套。这就使得房地产无法再成为这部分人的投资标的，只可用作满足居住需求，有效打击了投机团体，遏制了他们投资房产、炒高房价赚取价差的愿望。

　　在严格限购的同时，对于刚需群体，长沙提供了非常大的优待，要求他们先上车。长沙明确要求几类人群可以优先配售限价房，其中包括年满60周岁以上的孤寡老人，低保无房户，成员有重大疾病的家庭。这都体现了政策对于特殊群体的照顾，彰显了住房本身的民生属性。

　　在购房优惠上，长沙对于各级人才的偏向也是有目共睹。专科及专科以上毕业生可以在长沙零门槛购首套房，本科生则可以零门槛落户长沙后连续享受两年的工作补贴。而如果是硕士或者博士在长沙工作，则可以分别享受到首套房补贴三万和六万，同时连续两年补贴1万和1.5万。

　　大环境下，当前房地产市场的供不应求，并不是整体供给难以满足整体需求，而是存在结构性问题：真正的刚性需求没有被满足，而本就稀缺的供给又被投资性需求部分占据。

　　长沙对于刚需人群的优待，是强制性地为刚性需求提供供给，以满足刚需为第一目的。市场是竞争的，同样也是逐利的。刚需人群大多数需要公积金、低息贷款等方式才能支付房价，然而现实是，开发商为了追求资金快速回笼，对于公积金支付存在一定歧视。在同等条件下，全款购买会更加优先，而真正的刚需群体往往难以实现全款要求。这就给政府强制性地满足刚需提出了更高的要求，要从政策上不惜一切代价，保证房屋以满足居住为第一目的。

　　除了差异化调控，长沙楼市的精细化调控也是一大亮点。众所周知，一个好的政策在落实过程中，由于牵扯的利益群体多、交易成本大等原因，难免会降低最终的施行效果。而长沙房地产政策的落实，关键在于规范了房企的行为，将政策推行落到了各项细节问题上。比如，长沙采取了一系列刚性措施，严厉杜绝开发商分批销售、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价；对于严重损害消费者权益的不合理收费以及“公积金歧视”问题，长沙严令禁止。

　　总之，“房子是用来住的”，长沙何以能调控合理有力？这显然在于，长沙市楼市以差异化调控和精细化调控两相结合，将房价保持在一个稳定区间，推动了房屋回归居住属性。这一政策调控方针，未来有望成为一个趋势，值得更多城市学习。

　　文/盘和林（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）