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法眼看房 | 长租公寓频频“爆雷”,租客和房东如何维权?

来源:红网 作者:李 雅婷 岳瑾 实习生 周洁 编辑:李雅婷 2020-12-21 15:53:56
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2019年5月,红网联合长沙市律师协会,共同推出楼市TV之《法眼看房》栏目,由专业律师来为广大市民答疑解惑,被盛赞为“老百姓身边的法律顾问”。今天,红网再度联合长沙市律师协会,共同关注社会热点问题,《法眼看房》专家团队的精英律师们针对房产类热点问题,用亲切直白的语言讲解法律知识。

近日,网络上关于蛋壳公寓爆雷的消息铺天盖地。“房东与租客发生冲突”“租客遭断水断电驱赶”“年轻租客跳楼轻生”等事件的爆出,更是让此事引发广泛关注。那么蛋壳公寓平台、租客与房东之间的法律关系应如何界定?租客和房东应如何维权呢?今天,红网楼市TV《法眼看房》栏目邀请湖南湘达律师事务所的贾肖虎律师就“长租公寓频频爆雷,租客和房东如何维权?”这一主题,来为大家普及相关法律知识。

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一、房东与蛋壳公寓的法律关系如何界定?

房东与蛋壳公寓之间签订的是《财产委托管理服务合同》,根据该合同约定的内容,如“就房屋出租委托代理”“甲方将房屋独家委托乙方全权代理出租”等关键性条款可以明确看出,房东和蛋壳之间的法律关系为委托代理关系,而非租赁关系。根据合同的约定,蛋壳取得房东授权,代为管理房屋,并收取租金。

二、房东能否以未收到租金为由,要求租客搬出房屋?

房东与蛋壳公寓成立委托合同法律关系,蛋壳公寓作为受托人与租客签订租赁合同,则应视为房东与租客之间成立房屋租赁合同法律关系。在租客无违约的情况下,房东无权单方房屋租赁合同,无权通过停水停电、换锁等方式收回房屋,租客有权继续居住到租赁期满。而房东只能向受托人蛋壳公寓主张其合法权利,追偿其损失。

三、如租客未能继续租住房屋,能否要求解除与微众银行的借款合同,并停止还款?

租客与微众银行签订租金贷款合同,由此租客和银行形成资金借贷法律关系。贷款合同签订后,租客借贷的资金已由微众银行支付给蛋壳。即使蛋壳出现“爆雷”事件,租客与银行签订的贷款合同依然有效,租客仍要按期还本付息,否则将影响个人征信。

四、长租公寓防雷指南

很多长租公寓的模式就是高收低出、长收短付,即高价从房东手中拿房源,低价放租给租客。该种模式本身存在巨大的法律风险,甚至涉嫌刑事犯罪。不论是房东也好,还是租客也好,在出租市场中一定要擦亮眼睛,建议由房东和租客直接签订租赁合同,以防陷入长租公寓平台的圈套之中。

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