编者按：新年伊始，回望一同走过的2019，在经济增速放缓、城市日益强调精明增长的背景之下，在长期坚持“房住不炒”的主基调下，这一年，楼市风云激荡，两极分化凸显；强者愈强，变化是常态，大鱼吃小鱼的时代已然到来。

有时，人生就如同打怪升级，游戏通关虽然越来越难，但我们自身也会越来越强大。岁末年初，红网一如既往，开启了“湖南好房全民评选”活动，盘点过往、展望未来，希望带给市场更多正能量。

我们相信，唯有不忘初心，砥砺前行，方得始终。

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红网时刻新闻记者 康希 长沙报道

在长沙，部分二手房与新房价格倒挂现象备受关注，随着限购和限售政策的双重加码，成交量经历了一波拦腰式截断，而后又过渡到平稳成交周期，由此市场开始充斥着“有价无市”的声音。

成交量保持低位平稳，买卖双方议价空间变大，中介品牌布局渠道营销……这一系列二手房市场的新变化，构成了2019年长沙二手房市场的整体印象。

来自贝壳研究院数据显示，2019年全国二手房成交量为426万套，创下近5年新低。长沙市场也在这个基本盘中，身处低调，鲜少发声。 在这种市场大环境下，究竟长沙哪个小区能坐上热销宝座？哪一块区域表现现对活跃？

（众多购买二手房小区的市民，往往是被周边教育资源吸引。）

成交：二手房新增供应整体上扬 星沙片区表现活跃

随着限售政策持续时间拉长，长沙二手房入市供应已经开始显现上扬态势。

据贝壳二手房指数显示，2019年在平台上挂牌的二手房新增房源量整体呈现波动上扬，在9月达到顶点，带看次数的数据则是一路飘上。

一方面是供应端发力，另一方面需求端还是稍显疲软，市场成交呈现出什么局面？据一位市场资深人士透露，2019年全市二手房月均成交2500余套左右，延续了625政策之后的成交局面。

早前，象盒找房公布了一张榜单，全年长沙二手房市场交易排名前三的小区分别是华润凤凰城、湘江世纪城和保利麓谷林语，从分布来看，星沙片区一马当先，top30里占据三分之一。市场人士分析认为，长沙县购房人群具有一定的地域黏性，再加上二手房价格整体水平相对偏低，同样吸引了其他城区的市民来此置业，助推该区域二手房市场表现活跃。

“整体来讲，二手房市场走势仍处于低位平稳运行状态，这也是政策调控的必然结果。”湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾解释道，2019年新房整体供应比较活跃，再加上价格上存在一定优势，二手房市场空间被压缩，“从实际情况看，二手房看房周期拉长，卖家心理价位其实是在波动的。”

（来自象盒找房数据显示，12月该平台二手房挂牌均价跌至万元以下。）

价格：年内出现6连跌 买卖双方议价空间增大

在长沙，新房与二手房价格出现倒挂现象由来已久，不过这种局面在2019年有所缓和。

国家统计局发布的全国70城房价数据显示，2019年2月，长沙二手房价格出现近两年来首次环比下跌，这种下跌态势在下半年表现更为明显。从5月至11月，长沙二手房价格更是出现了连续6个月环比下跌。

明宾介绍称，市场的整体成交均价确实在下跌，不过是处于微跌状态。“其实对买卖双方的心理有一定的影响，成交周期相较于以往会延长，双方的议价空间增大了。“

反映到市场上，来自象盒找房的一组数据显示，2019年该平台长沙二手房挂牌均价呈现总体下降，比如12月的挂牌均价首次降至万元以下。成交价格也是应声下跌，以北辰三角洲奥城D3区部分二手房源为例，其在另一平台上的挂牌价均低于最终成交总价，差距幅度基本都在10万元之内，个别房源的总价差达到15万。

“早前部分二手房卖方的价格预期较高，经历成交周期明显延长、成交难度加大后，大部分卖方的心理价位开始动摇，也有部分业主动降价促成交易。”优居长沙总经理欧阳文说道。

（品牌中介在转型中谋求业务形态升级。）

发现：二手房中介品牌布局新房渠道营销 业务扩充在即

2019年，若要盘点楼市关键词，“渠道营销”必定是其中之一。

今年下半年，一场围绕渠道方和开发商之间的讨论甚嚣尘上，在市场整体下行的大背景之下，渠道究竟有没有遏制住开发商的喉咙？结论莫衷一是。

不过值得一提的是，在开发商当下的营销逻辑里，渠道营销成为了越来越多企业的选择，其中重要的一支力量便是来自于二手房中介品牌，相较于传统的销售代理模式，二手房中介品牌凭借广泛布局的门店数量，以及海量经纪人员，掀起一股“全民营销“的热潮。

有消息反馈称，某一在长沙占有份额颇高的二手房中介品牌，已经与140余个新盘建立了合作。回归到长沙市场，二手房中介品牌介入新房市场的程度表现如何？一位品牌中介的高层人士在接受采访时说道，就目前长沙而言，渠道营销的话语权还是更多掌握在开发商手中，“新房市场在整体卖不动的前提下，渠道营销理所当然地成为选择之一，一些有品牌意识且持有一定规模的二手房中介企业介入，成为多方共同选择。”

近一年来，长沙二手房市场准入门槛提高，市场净化力度不减，除了传统的二手房交易和租赁业务外，二手房品牌介入渠道营销风生水起。未来，二手房市场将循着怎样的轨迹 发展？“从粗放式向精细化、数据化管理转变，更要重视消费者的体验。”明宾总结称。